Receber aluguel e não declarar virou hábito comum no Brasil. O proprietário não informa que recebeu, o inquilino não informa que pagou, e o dinheiro circula sem deixar rastro formal. Por anos, a Receita Federal soube que isso acontece, mas tinha dificuldade de fiscalizar caso a caso. Agora a história começa a mudar.
O "acordo de gaveta" do aluguel e por que ele sempre foi arriscado
No chamado acordo de gaveta, o aluguel é pago em dinheiro ou por transferência sem contrato registrado, e nenhuma das partes leva a informação ao Imposto de Renda. Para muita gente, parece um arranjo inofensivo e até prático.
O problema é que omitir aluguel recebido não é uma zona cinzenta da lei: é omissão de renda tributável. O risco sempre existiu. O que faltava à Receita era uma forma prática de enxergar essas operações em larga escala.
O que é o Sinter e o que muda a partir de 2027
O Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) é um grande banco de dados público. Ele reúne, num lugar só, informações cadastrais, fiscais e jurídicas sobre imóveis de todo o país, dados que hoje estão espalhados entre cartórios, prefeituras, estados e a União.
A entrada no sistema é escalonada. A partir de janeiro de 2026 integram-se a administração federal, os cartórios e as capitais. A partir de janeiro de 2027 entram os estados e os demais municípios, e o sistema passa a ter cobertura nacional.
Há um ponto que pesa ainda mais. A partir de 2027, o código de identificação do imóvel, o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), passa a ser exigido em praticamente todas as operações imobiliárias: compra e venda, registro, pagamento de tributos e locação.
Como o cruzamento de dados expõe o aluguel não declarado
Com tudo integrado, a fiscalização fica simples. O cenário é este: seu inquilino declara no Imposto de Renda dele que mora em determinado endereço. A Receita cruza essa informação com o cadastro do imóvel e identifica que ele pertence a outra pessoa.
A pergunta seguinte é inevitável: se o imóvel não é dele, qual é a relação jurídica que justifica a ocupação? Na enorme maioria dos casos, a resposta é uma só, locação. E vem a pergunta de fechamento: esse aluguel foi declarado pelo proprietário?
O que antes dependia de investigação individual, caso a caso, passa a saltar aos olhos num cruzamento automático de bases.
O risco de quem não regularizar: até 5 anos de cobrança
A Receita Federal tem prazo de cinco anos para revisar declarações e cobrar tributos que deixaram de ser pagos. E a cobrança não vem sozinha: vem acrescida de juros e de multas que podem ser pesadas, em certos casos somando um valor próximo ao do próprio imposto devido.
Ou seja: quem "economiza" hoje deixando de declarar pode estar apenas adiando uma conta que volta maior.
A saída legal: planejamento patrimonial e a empresa patrimonial
Existe caminho legal para pagar menos imposto. Não sonegando, mas organizando o patrimônio.
Para quem tem um volume relevante de imóveis alugados, uma das alternativas que merece análise é a constituição de uma empresa patrimonial, a chamada holding imobiliária. Nesse modelo, os imóveis são integralizados ao capital social da empresa, que passa a explorá-los.
Na pessoa física, o aluguel pode ser tributado em até 27,5% pela tabela do Imposto de Renda. Em determinadas estruturas empresariais, dependendo do volume de receita e das características dos imóveis, a carga pode ser bem menor. E há um ganho extra na organização sucessória: fica mais simples planejar a transmissão do patrimônio aos herdeiros.
Não é fórmula mágica nem serve para todo mundo. O benefício depende do caso concreto, e a reforma tributária ainda pode mexer em parte dessa conta nos próximos anos. Por isso a decisão precisa ser analisada com cuidado, número a número.
Este conteúdo é informativo e não constitui recomendação de investimento. O objetivo é esclarecer aspectos jurídicos e tributários do tema.
Perguntas frequentes
Recebo um aluguel pequeno. Mesmo assim preciso declarar?
Sim. O aluguel recebido por pessoa física é rendimento tributável e deve ser informado. Acima da faixa de isenção mensal, há ainda o recolhimento pelo carnê-leão. Valor baixo não dispensa a declaração.
Já recebo aluguel sem declarar há anos. Ainda dá para regularizar?
Em geral, sim. A regularização espontânea, feita antes de a Receita iniciar a fiscalização, costuma reduzir bastante o peso das multas. Quanto antes, melhor a posição.
Vale a pena abrir uma empresa para os meus imóveis?
Depende. O ganho aparece sobretudo em patrimônios com volume relevante de imóveis e de receita de aluguel. Para poucos imóveis, o custo da estrutura pode não compensar. É uma conta a fazer caso a caso.
O Sinter já está valendo?
A integração já começou e avança de forma gradual. A cobertura nacional, com a entrada de todos os estados e municípios, ocorre a partir de janeiro de 2027.
Como a Souza & Pierotti pode ajudar
Cada patrimônio tem uma estrutura ideal, e ela só aparece quando se olha o caso concreto: quantos imóveis, qual a receita, quais os objetivos de sucessão. Se você tem imóveis alugados e quer entender como declarar corretamente, reduzir riscos fiscais e organizar esse patrimônio com segurança, a equipe da Souza & Pierotti Advogados está à disposição para avaliar a sua situação.
Fontes
- Decreto nº 11.208, de 26 de setembro de 2022.
- Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Código Tributário Nacional), art. 173.
Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Para orientação sobre o seu caso, consulte um advogado.