Você tem uma holding patrimonial ou uma administradora de bens e cede um imóvel da empresa para morar, ou deixa um familiar usar sem cobrar nada? Com a reforma tributária, uma dúvida começou a rodar nas redes: isso passa a pagar IBS e CBS?
A resposta importa para o bolso, e é mais matizada do que muita gente anda dizendo.
A resposta curta: depende de como o imóvel entrou na empresa
Sim, a reforma tributária pode fazer a sua empresa pagar IBS e CBS quando um imóvel é cedido de graça (ou por um valor abaixo do mercado) para você, para um familiar ou para um sócio.
Só que isso não acontece em todos os casos. E é aqui que mora o erro de quem afirma, categórico, que "toda cessão gratuita de imóvel da holding será tributada": a frase está incompleta. Basta ler a lei até o fim para perceber.
A regra está no art. 5º, inciso I, alínea "a", da Lei Complementar nº 214/2025, com a redação dada pela Lei Complementar nº 227/2026. E ela traz uma condição que muda tudo.
O que a lei realmente exige: crédito de IBS e CBS na aquisição
O ponto central é este: o IBS e a CBS só incidem sobre o fornecimento gratuito (ou por valor abaixo do mercado) de um bem quando esse bem, ao ser adquirido pela empresa, permitiu a apropriação de créditos de IBS e CBS.
Antes de perguntar se o imóvel está sendo cedido de graça, a pergunta certa é outra:
Esse imóvel gerou crédito de IBS e CBS para a empresa quando entrou nela?
Se a resposta for não, essa hipótese de tributação simplesmente não se aplica.
Um parêntese para quem não é da área: no novo sistema, quando a empresa compra algo pagando IBS e CBS, ela ganha um "crédito", que é um valor a abater dos impostos que ela mesma deve. A lei usa justamente esse crédito como gatilho. Sem crédito na entrada do imóvel, falta o requisito que a lei exige para tributar a cessão.
Vale notar o alcance da regra. Ela mira a cessão a um grupo específico de pessoas ligadas à empresa: sócios, acionistas, administradores, empregados e também cônjuges, companheiros e parentes até o terceiro grau. É exatamente o uso "em família" que preocupa quem tem holding.
Quando NÃO incide: dois casos muito comuns
Imóvel integralizado no capital social
Muita gente montou a holding colocando os imóveis da família como integralização de capital, em vez de comprá-los pela empresa.
A integralização de capital não gera IBS nem CBS e, por consequência, não gera crédito desses tributos. Sem crédito na entrada, falta o requisito do art. 5º, I, "a". A cessão gratuita desse imóvel, portanto, não é tributada por essa regra.
Imóvel adquirido antes de 2027
Outro caso frequente: imóveis que já estavam no patrimônio da empresa antes de o novo sistema começar.
O regime de créditos de IBS e CBS passa a valer a partir de 2027. Um imóvel que entrou na empresa antes disso não gerou esses créditos, simplesmente porque eles ainda não existiam. Sem crédito na aquisição, a hipótese de incidência sobre a cessão gratuita não se verifica.
Cuidado com a leitura oposta: existe, sim, o caso que paga
Assim como é errado dizer que "tudo é tributado", também é errado concluir que "holding nunca paga". A própria lógica da lei aponta a situação que pode ser tributada.
Se a empresa comprar um imóvel já dentro do novo regime, a partir de 2027, pagando IBS e CBS e aproveitando o crédito dessa aquisição, e depois ceder esse imóvel de graça para um sócio ou familiar, aí o requisito da lei está preenchido. E a cessão pode ser tributada.
É por isso que a forma como cada imóvel entrou na empresa faz toda a diferença.
O que fazer antes de mexer na sua estrutura
O recado prático é o oposto da conclusão apressada. Antes de mudar a estrutura patrimonial, refazer a holding ou acreditar no que viralizou, vale mapear como cada imóvel entrou na empresa: se por integralização ou por compra, e em que ano.
Esse detalhe define se há ou não imposto na cessão. E um mesmo modelo de holding pode ter imóveis em situações diferentes, convivendo lado a lado.
Perguntas frequentes
Toda cessão gratuita de imóvel da holding paga IBS e CBS?
Não. Só paga quando a aquisição daquele imóvel pela empresa gerou crédito de IBS e CBS. Sem crédito na entrada, essa regra não se aplica.
Imóvel que entrou como integralização de capital é tributado se eu usar?
Por essa regra, não. A integralização não gera crédito, então falta o requisito legal para tributar a cessão gratuita.
E imóveis antigos, comprados antes da reforma?
Se entraram na empresa antes de 2027, não geraram crédito de IBS e CBS, porque o regime não existia. Por isso a cessão gratuita não é alcançada por essa hipótese.
A regra vale só para sócio?
Não. Alcança sócios, acionistas, administradores, empregados e ainda cônjuges, companheiros e parentes até o terceiro grau.
Como podemos ajudar
Cada holding é única, e a resposta depende do histórico de cada imóvel: como entrou, quando e com qual documentação. Antes de reorganizar sua estrutura patrimonial por causa da reforma tributária, vale analisar caso a caso. A equipe da Souza & Pierotti Advogados pode fazer esse diagnóstico e orientar o melhor caminho para o seu patrimônio.
Fontes
- Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025 (art. 5º, inciso I, alínea "a").
- Lei Complementar nº 227, de 2026 (nova redação do art. 5º).
Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Para orientação sobre o seu caso, consulte um advogado.