Cuidados ao comprar um imóvel: o que verificar antes de assinar

Comprar um imóvel é, para a maioria das pessoas, a maior decisão financeira da vida. E não é uma decisão para tomar no impulso da localização bonita ou do acabamento novo.

O que transforma uma boa compra em prejuízo quase nunca está no imóvel em si. Está no que ninguém olhou antes de assinar: a documentação. Abaixo, os cinco cuidados que fazem diferença de verdade antes de você comprometer o seu dinheiro.

O problema raramente está no imóvel, está nos documentos

Um imóvel pode ser perfeito por dentro e um problema sério no papel. Dívidas do antigo dono, processos em andamento, penhoras, hipotecas e restrições não aparecem numa visita. Aparecem na documentação.

Por isso a primeira regra é simples: nunca assine uma proposta ou um contrato de compra antes de um advogado analisar a documentação do imóvel e do vendedor. O contrato é o momento em que você assume obrigações. E desfazer um negócio já assinado costuma sair bem mais caro do que checar tudo antes.

Descubra quem é o verdadeiro dono e o que pesa sobre o imóvel

Localização e acabamento vendem o imóvel. Quem protege o comprador é outra coisa: saber quem realmente é o proprietário e o que existe registrado contra ele e contra o bem.

A base disso é a matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. É nela que constam o dono atual e eventuais ônus, como hipoteca ou penhora. Junto com ela, é preciso levantar as certidões do vendedor (dívidas, protestos, ações judiciais) e as certidões do próprio imóvel.

Isso importa por um motivo concreto. Em algumas situações, um imóvel comprado de quem tem dívidas pode ser alcançado por credores mesmo depois da venda, o que se chama de fraude à execução. O que parecia um bom negócio vira uma disputa judicial só para você não perder o que já pagou.

Saiba de verdade quanto essa compra vai custar

O preço anunciado não é o custo da compra. Em cima dele entram despesas que muita gente só descobre na hora de fechar:

• ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis): tributo municipal pago pelo comprador, calculado sobre o valor do imóvel.
• Escritura pública: lavrada em cartório de notas, quando exigida.
• Registro: o passo que efetivamente transfere a propriedade para o seu nome no Cartório de Registro de Imóveis.
• Custas e emolumentos cartorários: as taxas dos cartórios envolvidos.

Vale lembrar que quem vende também pode ter um custo tributário. Em certos casos, incide imposto sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o valor de compra e o de venda. Isso costuma pesar na negociação, e é melhor saber antes de fechar o preço, não depois.

Nunca entregue o sinal sem condições definidas por escrito

O sinal (juridicamente, o sinal ou arras) é a quantia que o comprador adianta para segurar o negócio. O erro comum é entregá-lo com base só na confiança ou num acordo verbal.

Antes de pagar qualquer valor, deixe por escrito e de forma clara: quanto está sendo pago, a que título, o que acontece se a compra não se concretizar e em quais condições o dinheiro volta. Se o negócio não avançar e nada disso estiver definido, recuperar esse valor pode não ser tão simples quanto parece.

Faça a due diligence antes de assinar

Due diligence imobiliária é o nome técnico para uma verificação completa da situação jurídica do imóvel e do vendedor antes da assinatura. É a etapa que junta num só lugar a matrícula, as certidões, a análise do vendedor e a leitura do contrato.

É aqui que aparecem os riscos que normalmente passam despercebidos. Pelo comprador e, muitas vezes, até pelo corretor, cujo papel é aproximar as partes, não auditar a documentação. Fazer essa análise antes custa uma fração do que custaria resolver o problema depois que ele já é seu.

Perguntas frequentes

Preciso mesmo de advogado para comprar um imóvel?

A lei não obriga, mas a análise prévia da documentação é o que protege você de comprar um problema. Numa das maiores decisões financeiras da sua vida, é o tipo de checagem que se paga.

Qual é o documento mais importante de conferir?

A matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. É nela que constam o verdadeiro dono e eventuais dívidas ou restrições sobre o bem.

Comprar um imóvel de quem tem dívidas é arriscado?

Pode ser. Em certas situações, o imóvel adquirido de um devedor pode ser alcançado por credores mesmo após a venda. Por isso é essencial checar as certidões do vendedor antes de assinar.

Quais custos existem além do preço do imóvel?

Principalmente ITBI, escritura, registro e custas cartorárias, tudo por conta do comprador. Quem vende, em alguns casos, ainda paga imposto sobre o ganho de capital.

Como podemos ajudar

Comprar um imóvel envolve valores altos e uma documentação que nem sempre revela, à primeira vista, os riscos que carrega. Uma análise preventiva feita no momento certo, antes da assinatura, evita que uma boa oportunidade se transforme em uma disputa cara e demorada.

Se você está prestes a comprar um imóvel ou tem dúvidas sobre a documentação de um negócio em andamento, a equipe da Souza & Pierotti Advogados pode avaliar o seu caso concreto e orientar cada etapa com a segurança que uma decisão desse tamanho exige.