Cuidados ao comprar um imóvel: o que verificar antes de assinar

Antes de assinar qualquer proposta, contrato ou sinal, o que protege o comprador não é o imóvel em si, é a documentação. Na prática, são cinco verificações: conferir a matrícula atualizada e as certidões do vendedor e do imóvel, calcular os custos que vêm além do preço (ITBI, escritura e registro), deixar o sinal por escrito com regras claras e, reunindo tudo isso, fazer a due diligence (a checagem jurídica completa do negócio) antes de comprometer o dinheiro. O maior prejuízo quase nunca está no acabamento, está no que ninguém olhou no papel.

Comprar um imóvel costuma ser a maior decisão financeira da vida, e não é para se tomar no impulso da localização bonita ou do acabamento novo. Veja em detalhe cada um desses cuidados antes de comprometer o seu dinheiro.

O problema raramente está no imóvel, está nos documentos

Um imóvel pode ser perfeito por dentro e um problema sério no papel. Dívidas do antigo dono, processos em andamento, penhoras, hipotecas e restrições não aparecem numa visita. Aparecem na documentação.

Por isso a primeira regra é simples: nunca assine uma proposta ou um contrato de compra antes de um advogado analisar a documentação do imóvel e do vendedor. O contrato é o momento em que você assume obrigações. E desfazer um negócio já assinado costuma sair bem mais caro do que checar tudo antes.

Descubra quem é o verdadeiro dono e o que pesa sobre o imóvel

Localização e acabamento vendem o imóvel. Quem protege o comprador é outra coisa: saber quem realmente é o proprietário e o que existe registrado contra ele e contra o bem.

A base disso é a matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. É nela que constam o dono atual e eventuais ônus, como hipoteca ou penhora. Junto com ela, é preciso levantar as certidões do vendedor (dívidas, protestos, ações judiciais) e as certidões do próprio imóvel. E se a matrícula não estiver em nome de quem se apresenta como dono (comum em imóveis ocupados há décadas sem registro), a venda não se acerta com escritura: o caminho é a regularização do imóvel pela posse, o usucapião.

Isso importa por um motivo concreto. Em algumas situações, um imóvel comprado de quem tem dívidas pode ser alcançado por credores mesmo depois da venda, o que se chama de fraude à execução. O que parecia um bom negócio vira uma disputa judicial só para você não perder o que já pagou.

Saiba de verdade quanto essa compra vai custar

O preço anunciado não é o custo da compra. Em cima dele entram despesas que muita gente só descobre na hora de fechar:

• ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis): tributo municipal pago pelo comprador, calculado sobre o valor do imóvel.
• Escritura pública: lavrada em cartório de notas, quando exigida.
• Registro: o passo que efetivamente transfere a propriedade para o seu nome no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto ele não sai, você já pagou mas ainda não é dono, uma exposição que, em negócios com a escritura pendente, a procuração em causa própria ajuda a cobrir.
• Custas e emolumentos cartorários: as taxas dos cartórios envolvidos.

Vale lembrar que quem vende também pode ter um custo tributário. Em certos casos, incide imposto sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o valor de compra e o de venda. Isso costuma pesar na negociação, e é melhor saber antes de fechar o preço, não depois.

Nunca entregue o sinal sem condições definidas por escrito

O sinal (juridicamente, o sinal ou arras) é a quantia que o comprador adianta para segurar o negócio. O erro comum é entregá-lo com base só na confiança ou num acordo verbal.

Antes de pagar qualquer valor, deixe por escrito e de forma clara: quanto está sendo pago, a que título, o que acontece se a compra não se concretizar e em quais condições o dinheiro volta. Se o negócio não avançar e nada disso estiver definido, recuperar esse valor pode não ser tão simples quanto parece.

O sinal é apenas uma das cláusulas que decidem o negócio. Prazo de entrega, condição de aprovação do financiamento, responsabilidade por dívidas anteriores e o efeito da desistência também se resolvem no papel, e cada uma delas tem regra própria. Reunimos o instrumento inteiro, cláusula a cláusula, no guia do contrato de compra e venda de imóvel.

Faça a due diligence antes de assinar

Reunir tudo o que vimos até aqui, matrícula, certidões, análise do vendedor e leitura do contrato, num só exame antes de assinar é o que se chama de due diligence imobiliária. É a etapa que revela os riscos que passam despercebidos pelo comprador e, muitas vezes, até pelo corretor, cujo papel é aproximar as partes, não auditar a documentação. O passo a passo completo dessa checagem, com o que cada certidão mostra e os riscos mais comuns, está em due diligence imobiliária: riscos que passam despercebidos.

Perguntas frequentes

Preciso mesmo de advogado para comprar um imóvel?

A lei não obriga, mas a análise prévia da documentação é o que protege você de comprar um problema. Numa das maiores decisões financeiras da sua vida, é o tipo de checagem que se paga.

Qual é o documento mais importante de conferir?

A matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. É nela que constam o verdadeiro dono e eventuais dívidas ou restrições sobre o bem.

Comprar um imóvel de quem tem dívidas é arriscado?

Pode ser. Em certas situações, o imóvel adquirido de um devedor pode ser alcançado por credores mesmo após a venda. Por isso é essencial checar as certidões do vendedor antes de assinar.

Quais custos existem além do preço do imóvel?

Principalmente ITBI, escritura, registro e custas cartorárias, tudo por conta do comprador. Quem vende, em alguns casos, ainda paga imposto sobre o ganho de capital.

Como podemos ajudar

Comprar um imóvel envolve valores altos e uma documentação que nem sempre revela, à primeira vista, os riscos que carrega. Uma análise preventiva feita no momento certo, antes da assinatura, evita que uma boa oportunidade se transforme em uma disputa cara e demorada.

Se você está prestes a comprar um imóvel ou tem dúvidas sobre a documentação de um negócio em andamento, a equipe da Souza & Pierotti Advogados pode avaliar o seu caso concreto e orientar cada etapa com a segurança que uma decisão desse tamanho exige. Fale com a equipe

Fontes

• Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), art. 108 (escritura pública nos imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo), arts. 417 a 420 (arras ou sinal) e art. 1.245 (a propriedade se transfere pelo registro do título).
• Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), art. 167 (matrícula e registro de hipotecas, penhoras e demais ônus sobre o imóvel).
• Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil), art. 792 (fraude à execução).