Talvez você já tenha esbarrado num vídeo curto, cheio de convicção, dizendo que "quem tiver quatro imóveis vai pagar IBS e CBS". A frase assusta. E é por assustar que ela se espalha tão rápido. O problema é que ela não corresponde ao que está escrito na lei.
A Lei Complementar nº 214, de 2025, que organiza a cobrança dos novos tributos da reforma tributária (o IBS e a CBS), não criou nenhuma regra automática ligando o número de imóveis ao pagamento de imposto. Os critérios existem, mas são bem mais específicos. E ignorá-los pode levar você a decidir sobre o seu patrimônio com base numa informação errada.
Não existe a "regra dos quatro imóveis"
Vamos direto ao ponto: a lei não diz, em lugar nenhum, que ter quatro imóveis obriga a pagar IBS e CBS. Isso é uma simplificação que distorce o que a norma realmente estabeleceu.
O que a Lei Complementar 214/2025 fez foi definir, com cuidado, em quais situações a pessoa física passa a ser tratada como contribuinte desses tributos ao lidar com imóveis. E essas situações combinam dois tipos de critério: quanto você recebe e quantos imóveis estão envolvidos. Não é a posse em si que importa. É a atividade.
Para facilitar, vale separar as duas situações mais comuns: alugar e vender.
Aluguel: os dois requisitos que precisam existir ao mesmo tempo
No caso da locação de imóveis, não basta ter quatro imóveis. A lei exige dois requisitos ao mesmo tempo, olhando para o ano anterior:
- receber mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis (valor que é atualizado pela inflação, medida pelo IPCA); e
- que esses aluguéis venham de mais de três imóveis distintos.
A palavra decisiva aqui é "e". Os dois requisitos precisam estar presentes juntos. Se faltar qualquer um deles, a regra não se aplica. Quem recebe R$ 300 mil de aluguel, mas de um único imóvel, não entra. E quem tem cinco imóveis alugados, mas recebe R$ 100 mil no ano, também não.
Existe ainda um segundo caminho, bem menos comentado, que olha para o ano corrente. Se a receita de aluguel no próprio ano ultrapassar cerca de R$ 288 mil, a pessoa pode ser considerada contribuinte independentemente do número de imóveis. É um detalhe técnico, mas mostra bem por que generalizar "quatro imóveis" não funciona: a lei trabalha com faixas de receita, não com uma contagem simples de portas.
Vale um aviso à parte. Quando o aluguel é feito por meio de uma empresa, a lógica muda. Explicamos essa diferença em Aluguel na reforma tributária: quando o locador precisa de CNPJ.
Venda: o detalhe dos cinco anos que quase ninguém explica
Na venda de imóveis existe outro ponto que costuma passar batido, e ele está no artigo 251, parágrafo 3º, da lei.
A regra dos "mais de três imóveis", quando o assunto é venda, considera apenas os imóveis que você adquiriu há menos de cinco anos. Ou seja: vender quatro imóveis que estão no seu nome há vinte anos não transforma você, automaticamente, em contribuinte do IBS e da CBS.
Esse recorte de tempo muda tudo para quem construiu patrimônio ao longo da vida e, em algum momento, decide vender parte dele. O imóvel antigo, mantido por muitos anos, fica de fora da contagem.
Por que uma informação pela metade custa caro
Percebe como um dado incompleto leva a conclusões totalmente erradas? "Quatro imóveis" virou um número mágico que não existe na lei. Quem ouve isso e para de investir, vende com pressa ou reorganiza o patrimônio no susto pode estar tomando uma decisão cara por causa de algo que nunca foi verdade.
A reforma tributária realmente mexeu em muita coisa para quem compra, vende e aluga imóveis. Isso é verdade. Mas cada mudança precisa ser lida no texto da lei, e não num vídeo de trinta segundos feito para viralizar. Se o seu caso envolve reorganizar imóveis dentro da família, por exemplo, vale ver Holding paga IBS e CBS ao ceder imóvel para a família na reforma tributária? antes de concluir qualquer coisa.
Antes de mexer no seu patrimônio por causa de um conteúdo que viu na internet, leia a norma ou procure quem estuda o assunto de perto. Quando o tema é patrimônio construído ao longo de décadas, acreditar em quem não conhece a legislação sai caro.
Perguntas frequentes
Ter quatro imóveis obriga a pagar IBS e CBS?
Não. A lei não criou nenhuma regra automática ligada ao número de imóveis. O que existe são critérios que combinam a receita obtida e a quantidade de imóveis envolvidos em aluguel ou venda.
Quem aluga imóveis vai pagar IBS e CBS?
Só quem cumprir, ao mesmo tempo, os dois requisitos: receber mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis (valor corrigido pelo IPCA) e ter esses aluguéis vindo de mais de três imóveis distintos. Faltando um deles, a regra não incide.
Vender vários imóveis antigos gera IBS e CBS?
Não necessariamente. Para a venda, a contagem de "mais de três imóveis" só considera os adquiridos há menos de cinco anos. Imóveis mantidos por mais tempo ficam fora desse critério.
O limite de R$ 240 mil muda com o tempo?
Sim. A lei prevê atualização pela inflação (IPCA), então o valor tende a subir ano a ano.
Como a Souza & Pierotti pode ajudar
Cada patrimônio tem uma história e uma composição diferentes: número de imóveis, tipo de uso, tempo de aquisição, planos de venda ou de sucessão. Antes de tomar qualquer decisão baseada no que circula por aí, vale entender como as regras da reforma tributária se aplicam ao seu caso concreto. A equipe da Souza & Pierotti Advogados está à disposição para analisar a sua situação e orientar com base no que a lei efetivamente diz.
Fontes
- Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, art. 251.
Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Para orientação sobre o seu caso, consulte um advogado.