Adjudicação compulsória: como obter a escritura do imóvel

Você pagou o imóvel inteiro, tem o contrato na mão, mora nele há anos, e a escritura nunca saiu. O vendedor enrola, mudou de ideia, sumiu, morreu ou era uma construtora que fechou as portas. A saída para esse caso tem nome: adjudicação compulsória. É o instrumento que transfere a propriedade do imóvel para o seu nome mesmo sem a assinatura do vendedor, desde que o preço esteja integralmente quitado. Desde 2022 ela pode ser feita em cartório, sem processo judicial, quando não há disputa sobre o contrato.

O que é adjudicação compulsória

É o pedido de quem comprou um imóvel, pagou tudo e não conseguiu que o vendedor assinasse a escritura definitiva. Em vez de depender da vontade de quem vendeu, o comprador obtém a transferência da propriedade por decisão judicial ou por ato do cartório de registro de imóveis, e o próprio contrato de promessa passa a servir de título para o registro.

O Código Civil trata disso no artigo 1.418: o promitente comprador pode exigir a escritura definitiva do promitente vendedor ou de quem tenha recebido os direitos dele e, havendo recusa, requerer a adjudicação do imóvel. Na prática, a recusa do vendedor para de ser um obstáculo e passa a ser o que autoriza a medida.

Vale para promessa de compra e venda, cessão de direitos e casos de sucessão, tanto de imóvel avulso quanto de unidade em loteamento ou incorporação.

Quando cabe: os requisitos que realmente pesam

O pedido depende de três pontos, e o primeiro é o que mais derruba caso na prática.

• Preço integralmente quitado. A adjudicação pressupõe pagamento completo. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a prescrição da cobrança das parcelas não equivale a quitação: se sobrou saldo e o vendedor apenas perdeu o prazo de cobrar, o imóvel não se transfere por isso.
• Contrato sem cláusula de arrependimento. Se o instrumento permite que qualquer das partes desista, não há direito à escritura definitiva, e sim ao desfazimento com as consequências previstas no contrato.
• Recusa ou inércia do vendedor. Precisa haver a negativa, expressa ou pelo silêncio, em outorgar a escritura.

O que não é requisito: ter registrado a promessa no cartório de imóveis. É o ponto do próximo tópico, e o mais mal compreendido de todos.

Precisa ter registrado o contrato de promessa?

Não. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça diz, com todas as letras, que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. O enunciado está vigente.

Isso resolve o medo mais comum de quem tem contrato de gaveta guardado na pasta: o documento não registrado não perde a força de exigir a escritura. E a lei que criou a via em cartório repetiu a mesma ideia, dispensando expressamente o registro prévio da promessa.

Não ter registrado não impede a adjudicação, mas deixa o comprador exposto no intervalo. Sem registro, o imóvel continua figurando como do vendedor, e pode ser penhorado por dívidas dele ou vendido de novo a terceiro. O direito de exigir a escritura sobrevive; o problema é a briga que se cria no meio do caminho.

Adjudicação compulsória extrajudicial: como funciona em cartório

Desde a Lei 14.382/2022, que inseriu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, a adjudicação pode ser feita direto no cartório de registro de imóveis onde o imóvel está localizado, sem processo. A via judicial continua aberta, mas deixou de ser o único caminho.

O pedido é apresentado por advogado, exigência do próprio texto legal, e precisa vir instruído com seis documentos:

• o instrumento de promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão, conforme o caso;
• a prova do inadimplemento, que se caracteriza quando a escritura não é assinada em 15 dias contados da entrega de uma notificação extrajudicial feita pelo oficial do registro de imóveis;
• ata notarial lavrada em cartório de notas, identificando o imóvel, qualificando o comprador e comprovando o pagamento do preço e a recusa em transferir;
• certidões dos distribuidores judiciais da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, demonstrando que não existe processo em curso sobre aquele contrato;
• comprovante de pagamento do ITBI, o imposto municipal de transmissão;
• procuração com poderes específicos.

Apresentado o conjunto, o oficial registra a propriedade em nome do comprador, servindo de título a própria promessa. Dois pontos facilitam a vida de quem está nessa situação. A lei dispensa o registro prévio do contrato e também a comprovação de regularidade fiscal do vendedor: dívida tributária dele não trava o seu registro.

Quem pode pedir: o promitente comprador, seus cessionários, os sucessores, e também o próprio vendedor que queira se ver livre da obrigação.

Quando ainda é preciso ir à Justiça

A via de cartório foi desenhada para o caso sem disputa. Ela trava quando existe conflito real, e a exigência das certidões de distribuidores é justamente o filtro: se houver processo em curso envolvendo aquele contrato, o oficial não conclui a adjudicação.

Na prática, o caminho judicial permanece quando o vendedor contesta o pagamento, quando se discute validade ou interpretação do contrato, quando há cláusula de arrependimento em disputa, quando o imóvel tem penhora ou outra restrição que precise ser enfrentada, ou quando falta documento que só uma decisão judicial supre.

Não é demérito do caso. Uma coisa é transferência que só depende de formalizar. Outra é quando alguém ainda precisa decidir quem tem razão.

E se o vendedor morreu, sumiu ou a empresa fechou

Nenhuma das três situações extingue o direito, mas cada uma muda contra quem se age.

Vendedor falecido. O pedido se dirige ao espólio, o conjunto de bens deixado pela pessoa, representado pelo inventariante. O Superior Tribunal de Justiça tem reafirmado que a legitimidade é do espólio, e que herdeiro agindo em nome próprio é parte ilegítima. Se o inventário nem foi aberto, a representação cabe ao administrador provisório. Quem se precaveu tem um atalho: a procuração em causa própria outorgada pelo vendedor não se extingue com a morte dele, e permite ao comprador levar a transferência adiante sem depender do espólio.

Vendedor desaparecido. A ausência não impede a medida. Ela costuma empurrar o caso para a via judicial, porque a citação passa a depender de tentativas de localização e, esgotadas elas, de edital.

Construtora ou empresa extinta. Vale o mesmo raciocínio: a obrigação de transferir acompanha o patrimônio e os sucessores da sociedade. Encerramento irregular não apaga o direito de quem pagou.

Existe prazo para pedir a adjudicação?

O direito à adjudicação não se sujeita a prazo de prescrição. O Superior Tribunal de Justiça o trata como direito potestativo, aquele que se exerce por vontade do titular sem que a outra parte possa impedir, e por isso não corre contra ele o prazo comum do Código Civil. Em decisão de março de 2026, a Quarta Turma reformou acórdão que havia aplicado prazo de dez anos ao caso.

Tem um limite nisso. Quando o pedido deixa de ser a entrega do imóvel e se converte em indenização por perdas e danos, porque a transferência se tornou impossível, aí existe prazo, e o tribunal já aplicou a prescrição de três anos própria da reparação civil. O direito de exigir o imóvel não morre pelo tempo. O de exigir dinheiro no lugar dele morre.

Demorar também tem custo prático. Quanto mais tempo passa, mais provável que o imóvel receba penhora, seja vendido a terceiro ou entre em inventário, o que transforma um pedido simples em uma disputa.

Adjudicação compulsória ou usucapião: qual dos dois usar

Os dois terminam com o imóvel no seu nome, mas partem de fundamentos opostos, e escolher errado custa anos.

A adjudicação se apoia no contrato: existe negócio, existe pagamento, e o que falta é a formalização. Não exige tempo mínimo de posse. É o caminho de quem tem promessa de compra e venda quitada.

A usucapião se apoia na posse: não há contrato válido a executar, ou ele nunca existiu, e o direito nasce do tempo de ocupação com ânimo de dono, variando o prazo conforme a modalidade.

Havendo contrato quitado, o caminho natural é a adjudicação, mais curta e sem necessidade de provar tempo de posse. A usucapião entra quando o título não existe, não se sustenta ou é impossível reconstituir a cadeia de transmissões.

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora uma adjudicação compulsória?

Depende da via. Em cartório, o prazo é conduzido pelos atos do próprio registro, e o marco legal expresso é a notificação com 15 dias para o vendedor assinar. Na Justiça, o tempo é o do processo, e varia conforme a comarca, a necessidade de citação por edital e a existência de contestação.

Dá para fazer adjudicação com contrato de gaveta?

Sim, desde que o contrato demonstre o negócio e a quitação. A Súmula 239 do STJ afasta a exigência de registro prévio. O que costuma faltar nesses casos não é o registro, e sim prova organizada do pagamento, o que se resolve reunindo recibos, comprovantes e a ata notarial.

Preciso pagar ITBI antes de adjudicar?

Na via de cartório, sim: o comprovante de pagamento do ITBI é um dos documentos exigidos por lei para instruir o pedido.

O vendedor tem dívidas. Isso impede o registro no meu nome?

A lei dispensa a comprovação de regularidade fiscal do vendedor na adjudicação extrajudicial. Situação diferente é o imóvel já ter penhora averbada na matrícula, o que costuma exigir enfrentamento judicial.

E se eu ainda estiver pagando o imóvel?

A adjudicação pressupõe quitação integral. Faltando parcelas, o caminho é quitar ou discutir o contrato, não adjudicar.

Como podemos ajudar

Casos de escritura que não sai raramente chegam limpos. Costumam vir com contrato antigo, comprovantes espalhados, vendedor falecido ou empresa encerrada, e a primeira decisão, entre cartório e Justiça, define o custo e o tempo de tudo o que vem depois. Essa análise se faz sobre o contrato e a matrícula do imóvel, caso a caso.

Conheça nossa atuação em direito imobiliário. Se quiser que a gente avalie a sua situação, fale com a equipe da Souza & Pierotti Advogados.

Fontes

• Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), arts. 1.417 e 1.418.
• Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 216-B, incluído pela Lei nº 14.382/2022.
• STJ, Súmula 239.
• STJ, AREsp 3.057.310, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 02/03/2026.
• STJ, REsp 2.196.437, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 16/12/2025.
• STJ, EDcl no AREsp 1.780.870, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 04/03/2024.
• STJ, AgInt no REsp 1.743.886, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, 1ª Turma, j. 16/10/2023.