Due diligence imobiliária: riscos que passam despercebidos

A due diligence imobiliária é a verificação jurídica completa do imóvel e de quem o vende, feita antes de assinar qualquer contrato ou pagar qualquer sinal. É a "diligência devida": a checagem que separa uma compra segura de um problema de anos. Quem pula essa etapa pode pagar o preço integral, lavrar a escritura, registrar o imóvel no próprio nome e, ainda assim, perdê-lo para credores do vendedor ou herdar dívidas que acompanham o bem.

O que é a due diligence imobiliária e por que ela não é só para empresas

O termo nasceu nas operações entre empresas, mas é o comprador pessoa física quem mais precisa dele. No Brasil, a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro do título na matrícula (Código Civil, art. 1.245), e o sistema protege bem quem compra com documentação verificada, mas muito mal quem compra no aperto de mão. A due diligence é essa verificação: matrícula, certidões do imóvel, certidões do vendedor e regularidade da construção, cruzadas antes de qualquer compromisso.

Vale para a casa própria, o apartamento usado, o terreno, o imóvel de investimento. O passo a passo mais amplo da compra, do sinal aos custos de ITBI e registro, está em cuidados ao comprar um imóvel antes de assinar. Aqui o foco é a parte que costuma ficar invisível: o que verificar, e o que acontece com quem não verifica.

O que a due diligence verifica: o checklist do imóvel e do vendedor

A verificação completa cobre oito frentes:

• Matrícula atualizada do imóvel: a "ficha" do bem no cartório de registro de imóveis. É nela que aparecem penhoras, hipotecas, usufruto, indisponibilidade e quem é o dono de verdade. A praxe é exigir certidão emitida há menos de 30 dias.
• Certidões do próprio imóvel: negativa de IPTU na prefeitura e declaração de quitação de condomínio assinada pelo síndico. Essas dívidas acompanham o bem, como se verá adiante.
• Certidões pessoais do vendedor: processos cíveis, execuções fiscais, ações trabalhistas e protestos, tanto na comarca do imóvel quanto no domicílio do vendedor. Se ele morou em várias cidades nos últimos anos, a busca se amplia.
• Vendedor pessoa jurídica: certidões da empresa (débitos federais, trabalhistas, falência e recuperação judicial) e a conferência de quem tem poderes para assinar por ela.
• Estado civil e regime de bens: pessoa casada precisa, em regra, da autorização do cônjuge para vender imóvel, a chamada outorga conjugal (Código Civil, art. 1.647, I); a exceção é o regime da separação absoluta de bens. Sem a outorga, o negócio pode ser desfeito.
• Histórico recente da matrícula: se o imóvel trocou de dono há pouco tempo, a verificação se estende ao dono anterior. Uma fraude na venda passada contamina a atual.
• Regularidade da construção: habite-se (o documento da prefeitura que atesta que a obra pode ser ocupada), área construída averbada igual à área real e eventuais restrições ambientais ou urbanísticas sobre o terreno.
• Quem ocupa o imóvel: inquilino, comodatário ou possuidor. Cada situação tem consequência jurídica própria, e duas delas merecem seção neste artigo.

Fraude à execução: o risco de perder o imóvel depois de pagar

É o risco mais grave da compra malfeita. Se o vendedor responde a processos capazes de levá-lo à insolvência, a venda pode ser declarada fraude à execução: o negócio se torna ineficaz perante o credor, e o imóvel volta a responder pela dívida mesmo já registrado em nome do comprador (Código de Processo Civil, art. 792, IV e § 1º).

A jurisprudência protege o comprador de boa-fé: pela Súmula 375 do STJ, o reconhecimento da fraude depende de penhora registrada na matrícula ou de prova de má-fé do adquirente. É aqui que a due diligence trabalha a seu favor duas vezes: as certidões revelam os processos do vendedor antes da compra (encontrou, renegocia ou desiste) e documentam a diligência de quem comprou.

A armadilha da dívida fiscal: quando nem a matrícula limpa salva

Se o vendedor tem dívida tributária inscrita em dívida ativa (o cadastro formal de devedores da Fazenda Pública), a venda de bens feita depois da inscrição presume-se fraudulenta (Código Tributário Nacional, art. 185). O STJ, em julgamento repetitivo (Tema 290), entende que nesse terreno a proteção da Súmula 375 não se aplica: na execução fiscal, a presunção não exige penhora registrada. A própria lei traz uma válvula de escape, mas estreita: a presunção cai se o devedor reservou bens suficientes para pagar a dívida inscrita.

Na prática, as certidões fiscais do vendedor são inegociáveis. Uma matrícula impecável não mostra a dívida ativa de quem vende, e é exatamente esse o risco que mais passa despercebido em compras feitas sem verificação.

Matrícula limpa basta? O que a lei da concentração cobre e o que escapa

Não basta, embora ajude muito. Desde a Lei 13.097/2015 (art. 54), vigora a chamada concentração dos atos na matrícula: o que não estiver registrado ou averbado na matrícula, em regra, não pode ser oposto ao comprador de boa-fé. Desde 2022, a lei diz expressamente que nem certidões forenses são exigíveis para caracterizar essa boa-fé (art. 54, § 2º, na redação da Lei 14.382/2022).

Parece dispensar a due diligence, mas as exceções moram justamente nos riscos mais caros:

• Dívida fiscal inscrita: o STJ segue aplicando a presunção do CTN art. 185 nas execuções fiscais, e o alcance da lei da concentração nesses casos ainda não está pacificado. Comprador prudente não testa essa tese com o próprio patrimônio.
• Falência do vendedor empresário: a própria lei ressalva os efeitos da falência (Lei 11.101/2005, arts. 129 e 130).
• Usucapião e outras aquisições que independem de registro: alguém pode ter se tornado dono pela posse prolongada sem que nada conste na matrícula. Quem compra imóvel ocupado por terceiro pode estar comprando uma disputa; entenda o mecanismo em modalidades de usucapião.

A lei da concentração reduziu o risco de surpresa formal. Não reduziu o interesse do comprador em descobrir o problema antes de pagar, em vez de ganhar a briga judicial depois.

Imóvel penhorado ou em inventário: dá para comprar?

Dá, mas não do jeito comum, e nunca sem estrutura jurídica.

• Imóvel com penhora averbada: a venda não é proibida, mas é ineficaz perante o credor da execução (CPC, art. 792, III e § 1º): o imóvel continua respondendo pela dívida. O caminho seguro costuma usar o próprio preço para quitar a dívida e baixar a penhora, com cada condição amarrada no contrato.
• Imóvel de herança, com inventário aberto: enquanto a partilha não termina, o herdeiro não pode dispor de um bem determinado do acervo sem autorização do juiz (Código Civil, art. 1.793, §§ 2º e 3º), e a venda pelo espólio depende de autorização judicial (CPC, art. 619, I). O "contrato de gaveta" com herdeiro, tão comum, é uma das compras mais arriscadas que existem.

Certidões atualizadas: por que a data de emissão importa

Certidão é fotografia do dia em que foi emitida. Uma matrícula de três meses atrás não mostra a penhora averbada no mês passado, e uma certidão de processos de um ano atrás não mostra a execução ajuizada ontem. Por isso a praxe de exigir documentos com menos de 30 dias, e por isso as verificações críticas se repetem perto da assinatura.

Pelo mesmo motivo, vale registrar o título logo depois da escritura: quem registra primeiro é dono (Código Civil, art. 1.245), e o intervalo entre a assinatura e o registro é a janela em que um ônus novo pode surgir.

Descobrir o risco é metade do trabalho. A outra metade é transformar o que a verificação revelou em proteção contratual: condição de pagamento, declarações e garantias do vendedor, retenção de valores e direito de regresso. É disso que trata o guia do contrato de compra e venda de imóvel.

Perguntas frequentes

Quanto custa uma due diligence imobiliária?

Depende do número de certidões, da quantidade de vendedores e do histórico do imóvel. Em geral, custa uma fração pequena do valor do negócio, muito abaixo do prejuízo que evita: a perda do imóvel ou uma disputa judicial de anos.

Quanto tempo demora uma due diligence?

Entre uma e três semanas, no ritmo de cartórios, prefeituras e tribunais. Imóvel com histórico simples e vendedor único sai mais rápido; cadeia recente de donos ou vendedor com muitos processos alonga o prazo.

Dívida de IPTU e de condomínio fica para quem compra?

Em regra, sim. O IPTU acompanha o imóvel e passa a ser devido pelo adquirente, salvo se a escritura contiver a prova de quitação (CTN, art. 130). A dívida de condomínio também: o comprador responde pelos débitos do vendedor, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345). Por isso as certidões do próprio imóvel entram no checklist.

O inquilino pode atrapalhar a venda do imóvel?

Pode. O inquilino tem preferência legal para comprar o imóvel alugado, nas mesmas condições oferecidas a terceiros (Lei 8.245/1991, art. 27). E se o contrato de locação estava averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda, o inquilino preterido pode depositar o preço e ficar com o imóvel, se agir em até seis meses do registro (art. 33). A due diligence verifica a locação e documenta a renúncia à preferência.

Posso fazer a due diligence sozinho?

Tirar certidões, sim, qualquer pessoa consegue. A dificuldade está em saber quais pedir para aquele caso concreto e em interpretar o que elas mostram. O risco raramente está no documento que você leu; está no que ninguém pensou em pedir.

Como podemos ajudar

Realizamos a due diligence completa do imóvel e do vendedor, com relatório claro dos riscos encontrados e recomendações objetivas: seguir, renegociar preço e garantias, ou desistir. Se o negócio for viável, elaboramos o contrato com as cláusulas de proteção adequadas ao que a verificação revelou. Conheça nossa atuação em direito imobiliário. Cada imóvel tem um histórico próprio, e a equipe da Souza & Pierotti Advogados pode avaliar o seu caso concreto. Fale com a equipe.

Fontes

• Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), art. 167.
• Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), arts. 1.245, 1.345, 1.647, I, e 1.793, §§ 2º e 3º.
• Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil), arts. 619, I, e 792, III e IV, e § 1º.
• Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Código Tributário Nacional), arts. 130 e 185.
• Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, art. 54, § 2º (redação da Lei nº 14.382, de 2022).
• Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, arts. 27 e 33.
• Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, arts. 129 e 130.
• STJ, Súmula 375, Corte Especial, j. 18/03/2009.
• STJ, REsp 1.141.990/PR, repetitivo (Tema 290), Rel. Min. Luiz Fux, j. 10/11/2010.