Doar imóvel antes da mudança do ITCMD vale a pena?

A imprensa vem noticiando uma corrida para doar imóveis aos filhos antes que o imposto sobre a doação suba. Se você tem um imóvel e viu essa notícia, a pergunta natural é se vale a pena entrar nessa fila.

A resposta honesta é: depende do estado onde o imóvel está e do tamanho do seu patrimônio. Em alguns estados, como São Paulo, antecipar a doação hoje pode de fato travar um imposto menor. Em outros, como Santa Catarina, essa "janela" não existe, e correr não muda a conta. Antes de copiar o que o vizinho está fazendo, vale entender por que a pressa faz sentido num caso e nenhum no outro.

O imposto em jogo é o ITCMD, o imposto estadual que incide sobre heranças e doações (em alguns estados aparece como ITCD). Quem recebe o bem é o contribuinte, mas nas doações em família é comum quem doa acabar pagando a conta.

Por que surgiu a corrida para doar imóveis

A origem é uma mudança nas regras nacionais do imposto. A Emenda Constitucional nº 132/2023, a reforma tributária, tornou o ITCMD obrigatoriamente progressivo, ou seja, com alíquota que sobe conforme o valor transmitido. Em janeiro de 2026 veio a Lei Complementar nº 227/2026, que fixou as normas gerais desse imposto para o país inteiro.

Só que o ITCMD é cobrado pelos estados. Cada um precisa editar a sua própria lei para aplicar as novas regras. Enquanto muitos estados ainda não se mexeram, as regras atuais, em geral mais brandas, continuam valendo. É esse intervalo, entre a lei federal já publicada e as leis estaduais que ainda vão vir, que a imprensa chama de "janela". Quem doa dentro dele tende a pegar o custo de hoje; quem espera corre o risco de pegar a regra nova.

Mas essa janela não é nacional nem tem data marcada. Ela existe estado por estado, e fecha quando cada assembleia estadual aprovar a sua lei. Explicamos o mecanismo por inteiro no guia sobre a holding e a reforma tributária.

O que trava o imposto é a data da doação

É aqui que a pressa ganha lógica, em alguns casos. Na doação, o imposto nasce no momento em que o ato se formaliza (a escritura do imóvel, o registro da transferência), e a alíquota aplicada é a que está em vigor naquela data.

Uma doação concluída hoje, pela regra atual, fica carimbada com o imposto de hoje. Se o estado aumentar a alíquota depois, o aumento não volta atrás para alcançar quem já doou. E há ainda uma proteção extra: quando um estado aumenta um imposto, a Constituição impede que a cobrança maior valha no mesmo ano e antes de noventa dias da publicação da lei.

Por isso a antecipação só é vantagem real onde a alíquota está prestes a subir. Onde ela já está no seu patamar final, doar antes não trava desconto nenhum.

Em São Paulo, a janela é real: a alíquota ainda é de 4%

São Paulo é o exemplo mais citado, e com razão. A lei paulista do ITCMD cobra uma alíquota única de 4% sobre o valor do bem, sem progressividade. É justamente por isso que o estado ainda não se adequou ao novo modelo, que exige faixas progressivas.

Como a reforma tornou a progressividade obrigatória, a tendência é que São Paulo passe a cobrar mais das transmissões de maior valor quando editar a sua lei nova. Para se ter uma ideia do patamar que estados progressivos alcançam, em Santa Catarina a faixa mais alta é de 7%. Nesse cenário, doar agora um patrimônio relevante trava os 4% atuais antes de um imposto possivelmente maior.

O tamanho do patrimônio muda essa conta. Uma alíquota única de 4% pesa mais nas doações menores e menos nas maiores. Se São Paulo adotar uma tabela progressiva que comece em faixas baixas, uma doação de menor valor poderia até cair numa alíquota inferior aos 4% de hoje. Nesse caso, correr para doar um imóvel modesto trava um imposto maior, não menor. O estado também isenta doações de pequeno valor.

Em Santa Catarina, não há janela: o imposto já é progressivo

Quem tem imóvel em Santa Catarina está na situação oposta à de São Paulo. O estado cobra o ITCMD de forma progressiva desde 2005, por faixas: 1% até R$ 20 mil, 3% de R$ 20 mil a R$ 50 mil, 5% de R$ 50 mil a R$ 150 mil e 7% sobre o que passar de R$ 150 mil. Cada faixa incide só sobre a sua parcela, como no Imposto de Renda.

Na prática, Santa Catarina já aplica o modelo que a reforma quer generalizar. Não há uma alíquota baixa com prazo de validade à espera de subir. A alíquota de 8% que existia para irmãos e sobrinhos, aliás, foi revogada em 2024. Correr para doar antes do fim do ano, aqui, não escapa de nenhum aumento programado. As faixas, o cálculo e as isenções catarinenses estão detalhados no texto sobre as alíquotas do ITCMD em Santa Catarina.

Correr sem analisar pode sair caro

Mesmo onde a janela existe, transformar uma decisão de anos em uma corrida de fim de ano tem riscos concretos:

• A doação é definitiva. Quem doa, em regra, não desfaz. O bem sai do seu nome de verdade, e um arrependimento depois não tem volta fácil.
• O imposto é pago agora. Antecipar a doação antecipa também o ITCMD, um custo que, sem a doação, talvez ficasse anos adiante ou coubesse a outra pessoa.
• A base é o valor de mercado. O imposto não incide sobre um valor simbólico. Em São Paulo, a base não pode ser menor que a do IPTU; em Santa Catarina, é o valor venal do bem.
• Existe um limite para doar. Quem tem herdeiros necessários não pode doar todo o patrimônio: a lei reserva metade dos bens a eles, a chamada legítima. E a doação de pai ou mãe para filho conta como adiantamento da herança, a ser acertado na partilha futura.
• Doar não é abrir mão do controle, se for bem feito. É possível doar reservando o usufruto, o que permite continuar morando no imóvel ou recebendo o aluguel. Sem essa reserva, você entrega o uso junto com a propriedade. Tratamos disso no guia da doação com reserva de usufruto.
• Fatiar a doação não engana a tabela. Doações sucessivas entre as mesmas pessoas são somadas (em São Paulo, dentro do ano civil; em Santa Catarina, nos últimos doze meses), e o imposto é recalculado a cada nova doação.

Doar direto ou organizar em uma holding?

Doar o imóvel diretamente é o caminho mais simples para um bem pontual. Quando o patrimônio é maior, com vários imóveis e mais de um herdeiro, às vezes faz mais sentido reunir tudo em uma empresa familiar e transmitir as cotas, não os bens um a um. Comparamos os instrumentos no texto sobre holding, testamento ou doação.

Não existe resposta melhor em abstrato. O que decide é o seu caso: onde estão os bens, quanto valem, como é a família e o que você quer que aconteça depois.

Perguntas frequentes

Doar o imóvel agora garante que vou pagar menos imposto?

Não em todo lugar. Só faz diferença nos estados cuja alíquota deve subir, como São Paulo, que ainda cobra 4%. Onde o imposto já é progressivo, como em Santa Catarina, doar antes não trava desconto.

Em Santa Catarina vale a pena correr para doar antes do fim do ano?

Pela alíquota, não há vantagem em correr: o estado já cobra de forma progressiva, de 1% a 7%, e não há um aumento à espera. A decisão de doar deve olhar o planejamento como um todo, não o calendário.

Doar o imóvel para os filhos tira ele de mim?

Só se você quiser. Dá para doar reservando o usufruto e, assim, continuar usando o bem e recebendo a sua renda enquanto viver. Sem essa reserva, o uso vai junto com a propriedade.

Preciso pagar o ITCMD na hora da doação?

Sim. Na doação, o imposto é recolhido quando o ato se formaliza, antes da escritura e do registro. É diferente da herança, em que o imposto é apurado dentro do inventário.

Posso doar só uma parte do imóvel por ano para pagar menos?

Isso sozinho não driblaria a tabela. As doações sucessivas entre as mesmas pessoas são somadas dentro do período que a lei estadual define, e o imposto é recalculado somando o que já foi doado.

Como podemos ajudar

Decidir se vale a pena doar um imóvel agora não é uma conta de calendário, é uma análise do seu caso: o estado onde o bem está, o valor dele, a sua família e o que você quer proteger. A mesma pressa que economiza imposto para um pode gerar custo desnecessário para outro.

A equipe da Souza & Pierotti Advogados atua em planejamento patrimonial e sucessório e pode avaliar a sua situação concreta, inclusive para dizer quando não há nada a fazer com urgência. Se você está pensando em antecipar a transmissão do seu patrimônio, fale com a equipe para uma orientação sob medida.

Fontes

• Lei paulista nº 10.705, de 28 de dezembro de 2000, arts. 6º, 7º, 9º, 13, 15 e 16.
• Lei catarinense nº 13.136, de 25 de novembro de 2004, arts. 5º, 7º, 9º e 10.
• Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, arts. 151, 152, 155 e 156.
• Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023.
• Constituição Federal de 1988, art. 150, III, "b" e "c"; art. 155, I e § 1º, VI.