Garantias na locação comercial: qual escolher e os riscos

Quem vai alugar um imóvel para a empresa, ou alugar o seu para uma, costuma discutir a garantia antes mesmo do valor do aluguel. A resposta curta: a Lei do Inquilinato admite quatro garantias (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), e o contrato só pode ter uma delas. Qual é a melhor depende de quem pergunta. Para o dono do imóvel, pesa quanto da dívida a garantia cobre e com que rapidez ela vira dinheiro. Para a empresa que aluga, pesa quanto dinheiro fica parado e quem precisa se expor como garantidor.

A seguir, como cada uma funciona na locação comercial, o que acontece quando o contrato traz duas e o que muda quando não há garantia nenhuma.

As quatro garantias que a lei permite na locação comercial

São quatro, e não três, como ainda se lê por aí. O art. 37 da Lei 8.245/1991 lista caução, fiança, seguro de fiança locatícia e, desde 2005, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A lista vale tanto para a locação residencial quanto para a comercial.

A lei deixa a escolha com as partes: o locador pode exigir uma dessas modalidades, e a negociação decide qual. Nenhuma é obrigatória. O contrato pode até não ter garantia, com as consequências que aparecem mais adiante.

Só uma garantia por contrato: o que acontece se o locador exigir duas

Não pode. O parágrafo único do art. 37 proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Exigir duas também tem consequência fora do contrato: o art. 43 da lei trata a conduta como contravenção penal, punível com prisão simples ou com multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.

Fiador somado a caução em dinheiro é o exemplo típico. Nesse caso, o que cai? Não são as duas. O STJ decidiu, num caso de locação comercial, que a dupla garantia não anula ambas, mas apenas aquela que excedeu o que a lei permite. Qual delas sobrevive não tem resposta fixa: o tribunal já disse que cabe ao juiz definir, no caso concreto, qual garantia deve subsistir. Em Santa Catarina, o TJSC manteve a caução que estava no corpo do contrato e anulou a fiança assinada em documento separado.

Para o locador, o risco prático é chegar à cobrança e descobrir que a garantia com que contava foi justamente a que caiu. Para a empresa locatária, o caminho é negociar a retirada da garantia excedente antes de assinar.

Caução: dinheiro até três aluguéis, imóvel ou bens

Caução é deixar um bem em garantia. Pode ser dinheiro, imóvel ou bens móveis (art. 38).

Em dinheiro, ela tem dois limites: não pode passar de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertendo ao locatário quando o valor for levantado. Caução em imóvel precisa ser averbada na matrícula; em bens móveis, registrada no cartório de títulos e documentos.

Para o locador, a caução em dinheiro é a garantia mais simples de administrar, mas o teto de três aluguéis pode não cobrir uma inadimplência longa somada a danos no imóvel. Do lado da empresa locatária, é capital parado durante todo o contrato.

Caução em imóvel tem um detalhe que o STJ deixou claro: se o imóvel oferecido for bem de família, ele continua impenhorável. A lei abre exceção à proteção do bem de família para a fiança em contrato de locação, e não para a caução, e o STJ aplica esse entendimento também à locação comercial. Na prática, o locador que aceita como caução a casa onde mora a família do garantidor pode não conseguir executá-la, desde que se prove que ela é bem de família.

Fiança: até quando o fiador responde e o risco para o imóvel dele

Na fiança, uma pessoa ou empresa se compromete a pagar se o locatário não pagar. Em locação comercial, o fiador pode ser um terceiro, o sócio da empresa locatária ou outra empresa. A fiança precisa ser feita por escrito e não admite interpretação extensiva (Código Civil, art. 819). Se não tiver limite, ela cobre a dívida principal e todos os acessórios, inclusive as despesas judiciais desde a citação do fiador (art. 822).

Quatro pontos decidem o alcance dela:

• Vale até a entrega das chaves. Salvo cláusula em contrário, a garantia dura até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato se prorrogue por prazo indeterminado (art. 39 da Lei 8.245/1991). Na locação já prorrogada sem prazo, o fiador pode se exonerar: notifica o locador e continua responsável por mais 120 dias (art. 40, X). Para contratos assinados antes da Lei 12.112/2009, a 3ª Turma do STJ aplica os 60 dias do Código Civil, e a 4ª Turma já aplicou os 120 dias; para contrato novo, valem os 120.
• Aditivo sem a assinatura dele não o obriga. O fiador não responde por obrigações acrescentadas ao contrato sem a concordância dele (Súmula 214 do STJ).
• Fiador casado precisa da autorização do cônjuge, salvo no regime de separação absoluta (Código Civil, art. 1.647, III). Sem ela, a fiança é totalmente ineficaz (Súmula 332 do STJ), exceto se o próprio fiador escondeu o estado civil.
• Benefício de ordem. O fiador cobrado pode exigir que primeiro se executem os bens do locatário. O contrato pode afastar esse direito com a renúncia expressa, ou com o fiador assinando como principal pagador ou devedor solidário (Código Civil, arts. 827 e 828).

E o ponto que mais assusta quem assina: o imóvel residencial do fiador pode ser penhorado. A Lei do Bem de Família protege a casa da família contra dívidas, mas abre exceção para a fiança em contrato de locação (Lei 8.009/1990, art. 3º, VII). O STJ consolidou a regra na Súmula 549, e o STF decidiu em 2022, com repercussão geral, que essa penhora é constitucional também na locação comercial (Tema 1127).

Para o locador, a fiança sem limite cobre o débito inteiro, não só três aluguéis, e, havendo renúncia ao benefício de ordem, pode ser cobrada diretamente do fiador. O risco é o fiador perder patrimônio ou se exonerar no meio do caminho.

A fiança também pesa na renovação do contrato pela Justiça: a ação renovatória precisa indicar o fiador, comprovar a idoneidade financeira atual dele e provar que ele aceita continuar garantindo (art. 71, V e VI).

Seguro fiança: o que cobre e para quem compensa

O seguro de fiança locatícia troca o fiador por uma seguradora. A lei exige que ele cubra a totalidade das obrigações do locatário (art. 41).

Para a empresa locatária, a vantagem é não imobilizar dinheiro nem depender de alguém disposto a ser fiador. Em troca, há o valor cobrado pela seguradora, e a contratação depende da aprovação dela.

Ao locador interessa a solidez de quem paga: uma seguradora, e não uma pessoa física. Vale ler a apólice antes de assinar o contrato, para conferir se ela reflete o que a lei exige.

Fiança bancária e cessão de quotas de fundo de investimento

São duas alternativas para empresas que têm relacionamento bancário ou investimentos.

• Fiança bancária (carta de fiança). Um banco assume o papel de garantidor, mediante contratação com a empresa locatária, e é usada na prática como garantia da locação. Se a carta tiver prazo certo e a locação seguir depois dele por prazo indeterminado, o locador pode exigir nova garantia (art. 40, V), como já aplicou o TJSC num caso de locação não residencial.
• Cessão fiduciária de quotas. A empresa, ou outra pessoa como garantidora, cede ao locador, em garantia, quotas de um fundo de investimento que admita esse tipo de cessão. As quotas ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis enquanto durar a garantia (Lei 11.196/2005, art. 88). Se o aluguel atrasar, o locador notifica o devedor e, sem pagamento integral em 10 dias, pode pedir ao administrador do fundo que lhe transfira quotas suficientes para quitar a dívida, sem processo judicial e sem prejuízo do despejo. Se o contrato se prorrogar automaticamente, quem cedeu as quotas continua responsável, mas pode se exonerar a qualquer tempo, com aviso de 30 dias ao locador, ao locatário e à administradora do fundo.

Contrato sem garantia: aluguel antecipado e despejo com liminar

A lei não obriga a ter garantia, mas o contrato sem nenhuma muda duas regras a favor do locador.

Primeiro, ele pode exigir o aluguel e os encargos adiantados, até o sexto dia útil do mês que vai vencer (art. 42). Fora dessa hipótese e da locação para temporada, cobrar aluguel antecipado é contravenção (art. 43, III).

Segundo, se o aluguel atrasar, o despejo pode ter liminar para desocupação em 15 dias, desde que o locador preste no processo caução equivalente a três aluguéis (art. 59, § 1º, IX). A empresa ainda pode evitar a saída: dentro desses 15 dias, deposita em juízo a totalidade do que deve (art. 59, § 3º).

A mesma liminar se aplica quando a garantia acaba no meio do contrato e não é substituída, como se vê a seguir.

Quando a garantia acaba no meio do contrato

O locador pode exigir novo fiador ou outra modalidade de garantia nas situações do art. 40, entre elas a morte do fiador, a falência ou a insolvência dele declaradas judicialmente, a venda ou oneração de todos os imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem aviso ao locador, a exoneração do fiador e o encerramento do fundo de investimento usado na cessão de quotas.

Feito o pedido, o locatário tem 30 dias para apresentar a nova garantia, sob pena de desfazimento da locação (art. 40, parágrafo único). Se o prazo passar em branco, cabe despejo com liminar de 15 dias (art. 59, § 1º, VII).

Para a empresa, vale ter um plano antes de o prazo correr: 30 dias é pouco para contratar seguro ou carta de fiança do zero.

Qual garantia escolher: para quem aluga e para quem é dono do imóvel

Não há uma melhor em abstrato. A escolha equilibra a segurança de quem recebe com o custo de quem garante, e quatro critérios fazem a diferença:

• Quanto cobre. A caução em dinheiro tem teto de três aluguéis. A fiança sem limite cobre a dívida e os acessórios, e o seguro deve cobrir a totalidade das obrigações do locatário.
• Quanto custa para a empresa. Caução em dinheiro e cessão de quotas deixam recursos imobilizados durante o contrato. Seguro e carta de fiança têm custo de contratação. A fiança de pessoa física dispensa contratar banco ou seguradora, mas expõe o patrimônio do fiador, inclusive a casa da família.
• Quanto dura. Salvo cláusula diferente, as garantias vão até a entrega das chaves, mas o fiador pode se exonerar na prorrogação sem prazo, e a carta de fiança com prazo certo pode precisar ser substituída.
• Risco de a garantia falhar. Fiança sem a autorização do cônjuge é ineficaz, caução em imóvel que é bem de família pode não ser executável, e duas garantias no mesmo contrato deixam uma delas exposta à nulidade.

Para o dono do imóvel, as perguntas são quanto da dívida provável a garantia cobre e quão rápido ela vira dinheiro. Para a empresa, quanto custa mantê-la e quem fica exposto. Essas variáveis se ajustam na negociação da cláusula, antes de assinar.

Perguntas frequentes

Um fiador pode perder seu único imóvel?

Pode. A proteção do bem de família não vale contra dívida de fiança em contrato de locação (Lei 8.009/1990, art. 3º, VII), e o STF confirmou em 2022 que isso é constitucional tanto na locação residencial quanto na comercial (Tema 1127). Já o imóvel dado em caução, e não em fiança, segue protegido se for bem de família.

É possível ser fiador sem a assinatura do cônjuge?

Em regra, não. A pessoa casada precisa da autorização do cônjuge para prestar fiança, salvo no regime de separação absoluta de bens (Código Civil, art. 1.647, III). Sem essa autorização, a fiança é ineficaz por inteiro (Súmula 332 do STJ). O STJ abre exceção quando o próprio fiador escondeu que era casado.

Até quando vale a fiança no aluguel comercial?

Até a devolução efetiva do imóvel, salvo cláusula em contrário, mesmo que o contrato se prorrogue por prazo indeterminado (art. 39 da Lei 8.245/1991). Na prorrogação sem prazo, o fiador pode notificar o locador de que quer sair e ainda responde por 120 dias depois da notificação, nos contratos assinados a partir da Lei 12.112/2009. O locador, por sua vez, pode exigir do locatário nova garantia em 30 dias.

Tenho seguro fiança e não paguei o aluguel. O que acontece?

A dívida continua sendo da empresa locatária. O seguro existe para cobrir as obrigações do locatário perante o locador, mas o atraso segue sendo falta de pagamento, que autoriza o desfazimento da locação e o despejo (art. 9º, III). Como o contrato tem garantia, porém, o despejo não segue a liminar própria dos contratos sem garantia (art. 59, § 1º, IX).

Como podemos ajudar

A garantia é uma das cláusulas que mais pesam quando o aluguel atrasa ou quando o contrato precisa ser renovado, e os defeitos dela (duas garantias, fiança sem a autorização do cônjuge, caução que não se consegue executar) podem aparecer só na hora da cobrança. Conferir isso antes de assinar é mais simples do que discutir depois.

A Souza & Pierotti Advogados atua na elaboração e na revisão de contratos de locação não residencial, inclusive na escolha e na redação da cláusula de garantia. Conheça nossa atuação em direito imobiliário. Cada contrato tem particularidades que só aparecem na leitura do caso concreto. Fale com a equipe.

Fontes

• Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, arts. 9º, III, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 59, § 1º, VII e IX, e § 3º, e 71, V e VI.
• Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009 (redação dos arts. 39 e 40, X, da Lei nº 8.245/1991).
• Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990, art. 3º, VII.
• Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), arts. 819, 822, 827, 828, 835 e 1.647, III.
• Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 88.
• STF, RE 1.307.334/SP, Tema 1127 da repercussão geral, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Plenário, j. 09/03/2022.
• STJ, Súmulas nº 214, 332 e 549.
• STJ, REsp 868.220/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, 5ª Turma, j. 27/09/2007 (dupla garantia).
• STJ, REsp 94.815/SP, 5ª Turma, DJ 28/09/1998 (qual garantia subsiste).
• STJ, REsp 1.873.594/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 02/03/2021 (caução de bem de família).
• STJ, REsp 1.935.563, Rel. Min. Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 03/05/2022 (caução em locação comercial).
• STJ, REsp 2.127.031/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 20/08/2024 (fiador na prorrogação).
• STJ, AREsp 2.929.957, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 09/02/2026.
• TJSC, Apelação Cível 0020371-09.2005.8.24.0020, Rel. Des. Fernando Carioni, 3ª Câmara de Direito Civil, j. 08/02/2022.
• TJSC, Agravo de Instrumento 0157075-74.2014.8.24.0000, Rel. Des. Sebastião César Evangelista, 1ª Câmara de Direito Civil, D.E. 13/08/2015.