Despejo de imóvel comercial: prazos, liminar e defesa

Quando o aluguel de uma loja, sala ou galpão vira disputa, o caminho do locador (quem deu o imóvel em locação, normalmente o proprietário) para reaver o bem é um só: a ação de despejo. O que muda de um caso para outro é o motivo, e é o motivo que decide quase tudo: se há ordem de saída logo no começo do processo, quanto tempo a empresa tem para sair depois da sentença e o que ela ainda pode fazer para ficar.

Na locação comercial, os dois motivos mais comuns são a falta de pagamento e o fim do contrato. No primeiro, a empresa locatária pode encerrar o pedido de despejo pagando tudo o que deve em 15 dias, desde que não tenha usado essa saída nos 24 meses anteriores, e, se não pagar, o prazo para sair depois da sentença também é, em regra, de 15 dias. No segundo, o locador não precisa justificar a retomada, mas tem de respeitar regras de aviso, e a saída depois da sentença é, em regra, de 30 dias. Em algumas situações o juiz manda desocupar em 15 dias já no início do processo, antes de ouvir a empresa.

Este texto trata da locação de imóvel usado por empresa, que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) chama de locação não residencial.

Quando o locador pode pedir o despejo de um imóvel comercial

Seja qual for o motivo do fim da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. A lei não dá a ele outro caminho para a retomada forçada.

Enquanto corre o prazo do contrato, o locador não pode pedir o imóvel de volta só porque quer. Nesse período, a retomada depende de um motivo previsto em lei. Os principais são:

• acordo entre as partes;
• infração da lei ou do contrato, como ceder a locação ou sublocar o imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador;
• falta de pagamento do aluguel ou dos encargos;
• reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser feitos com o locatário no imóvel ou que ele se recuse a permitir.

Terminado o prazo, o cenário muda: o locador pode retomar o imóvel sem apresentar motivo, o que se chama de denúncia vazia.

Dois casos têm regras próprias e ficam fora deste texto. Quem compra o imóvel durante a locação segue um caminho específico de retomada, com prazos e exceções explicados no guia do contrato de compra e venda. E imóveis ocupados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público e entidades religiosas registradas têm regime protegido, com hipóteses de retomada mais restritas e, em certos casos, prazos de desocupação mais longos.

Despejo por falta de pagamento: como funciona o processo

A lei não fixa um número mínimo de aluguéis em atraso. Basta que o aluguel, ou mesmo só um encargo da locação, como o condomínio, não tenha sido pago no vencimento para que o locador possa propor a ação.

A lei permite reunir dois pedidos no mesmo processo: a rescisão do contrato, com a desocupação, e a cobrança do que está em aberto. Nesse caso, a empresa é citada para responder aos dois pedidos, e os fiadores, para responder ao de cobrança. O detalhe pesa no final: o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem súmula dizendo que o fiador que não participou do processo de despejo não responde pela execução da sentença.

A purga da mora: pagar em 15 dias e manter o contrato

Citada, a empresa (ou o fiador) pode evitar a rescisão pagando o débito atualizado em 15 dias, por depósito judicial, sem depender de cálculo do juízo. É a chamada purga da mora, ou emenda da mora. O depósito precisa cobrir:

• os aluguéis e encargos vencidos até a data do pagamento;
• as multas e penalidades do contrato, quando exigíveis;
• os juros de mora;
• as custas e os honorários do advogado do locador, de dez por cento sobre o valor devido, se o contrato não fixar outro percentual.

Sobre a contagem dos 15 dias: a lei fala em prazo contado da citação. Quando a citação é feita pelo correio ou por oficial de justiça, o STJ já adotou como início a juntada ao processo do aviso de recebimento ou do mandado cumprido, a mesma solução que o Código de Processo Civil atual prevê para essas duas formas. Na citação eletrônica e nas demais modalidades, o marco é outro e precisa ser conferido caso a caso. Na dúvida, contar a partir do dia em que a citação foi recebida é o cálculo mais seguro.

Se o locador alegar que o depósito não cobriu tudo e justificar a diferença, a empresa tem 10 dias, contados da intimação, para complementar. Não havendo complemento integral, o pedido de rescisão segue pela diferença. Há um cuidado apontado pelo STJ: quem contesta parte do débito assume o risco dessa parte, porque, se perder a discussão, não terá o prazo extra para completar o depósito.

A purga tem um limite. Ela não é admitida se o locatário já usou essa saída nos 24 meses anteriores à propositura da ação.

Enquanto o processo corre, os aluguéis que forem vencendo até a sentença devem ser depositados em juízo nos respectivos vencimentos.

Se a empresa não paga e a defesa não se sustenta, a sentença decreta o despejo. Quando despejo e cobrança são acolhidos no mesmo processo, a execução da dívida pode começar antes mesmo da desocupação.

Um ponto sobre o alcance da garantia: salvo cláusula em sentido contrário, ela se estende até a devolução efetiva do imóvel. Para o fiador, isso significa responder também pelos aluguéis que vencem enquanto a empresa continua ocupando o imóvel.

Fim do contrato e denúncia vazia: quando o locador não precisa de motivo

Na locação comercial, o contrato por prazo determinado termina sozinho no último dia, sem necessidade de notificação ou aviso. Terminado o prazo, o locador pode propor a ação de despejo sem notificação prévia.

O que muda o cenário é o silêncio do locador. Se a empresa continua no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação se considera prorrogada nas mesmas condições, mas sem prazo determinado. A partir daí, o locador pode encerrar o contrato quando quiser, sem indicar motivo, desde que faça a denúncia por escrito e conceda 30 dias para a desocupação. Só depois desse prazo, se a empresa não sair, vem a ação.

O locador que manifesta oposição à permanência dentro dos trinta dias evita essa prorrogação, ainda que a ação venha depois. A liminar, porém, tem uma janela própria, explicada adiante.

A denúncia escrita tem consequência no processo. O STJ já decidiu, num caso de locação residencial regido por regra de redação equivalente, que a ação proposta sem a notificação prévia deve ser extinta sem análise do mérito. A lei usa a mesma estrutura para a locação comercial (denúncia por escrito, trinta dias), de modo que vale o mesmo cuidado.

O que protege a empresa contra a retomada por fim de prazo é o direito à renovação do contrato, que depende de requisitos próprios e de uma ação proposta entre um ano e seis meses antes do vencimento. Quem perde essa janela perde o direito, e o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) já decidiu que, sem ação renovatória proposta a tempo, a atividade exercida no local e a clientela formada não impedem a retomada.

Se a ação renovatória é proposta e a locação não é renovada, o próprio juiz determina o despejo, com 30 dias para a saída voluntária, desde que o locador tenha feito esse pedido na contestação.

Liminar de despejo: desocupação em 15 dias e a caução

Liminar é a ordem dada no início do processo, antes da sentença. Na ação de despejo, a lei autoriza o juiz a mandar desocupar o imóvel em 15 dias, sem ouvir antes a outra parte, desde que o locador preste caução (uma garantia) equivalente a três meses de aluguel e que a ação tenha por fundamento exclusivo uma das hipóteses da lista legal. As que mais interessam à locação comercial são três:

• fim do prazo da locação não residencial, se a ação for proposta em até 30 dias do término do contrato ou do fim do prazo dado na notificação de retomada;
• falta de pagamento em contrato sem garantia, seja porque nenhuma foi contratada, seja porque a garantia se extinguiu ou o garantidor pediu exoneração;
• garantia não reposta, quando, nos casos em que a lei permite exigir a substituição da garantia, o locador notifica a empresa para apresentar outra em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação, e o prazo termina sem uma garantia capaz de manter a segurança inicial do contrato.

Duas consequências práticas saem dessa lista. A primeira: contrato com fiador, seguro-fiança ou caução em vigor não se enquadra na liminar por falta de pagamento prevista na lei. A segunda: a janela de 30 dias é curta, e o TJSC já negou a ordem antecipada por fim de prazo em ação proposta depois dela.

E fora da lista? Em precedente de 2011, ainda sob o Código de Processo Civil anterior, o STJ reconheceu que a lista não impede o juiz de antecipar a desocupação pelas regras gerais do processo. No código atual, essa via exige probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, e não é concedida quando há perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. Aquele precedente não tratou de contrato com garantia. Na prática catarinense recente, o caminho é estreito: há câmara do TJSC que admite a tese, mas nega o pedido quando o contrato tem garantia e o único prejuízo apontado é o crescimento da dívida, e há câmara que trata a lista como fechada. Fora das hipóteses legais, a liminar é exceção.

A caução: o que serve e o que não serve

A caução de três aluguéis é condição da liminar prevista na Lei do Inquilinato, e precisa estar efetivamente prestada, não apenas oferecida. O locador pode usar, no lugar do dinheiro, o crédito dos aluguéis atrasados? Em Santa Catarina, o TJSC tem recusado: para o tribunal, a lei não autoriza substituir a caução pela dívida do locatário nem dispensá-la. O mesmo tribunal já aceitou caução real com o próprio imóvel locado, condicionada à averbação na matrícula. São decisões de câmaras do TJSC, e outros tribunais podem decidir de forma diferente.

A caução tem uma função: se a liminar ou a sentença for reformada, o valor reverte em favor do locatário como indenização mínima pelas perdas e danos, e ele ainda pode cobrar, em ação própria, o que passar disso.

Como a empresa reage à liminar

Na liminar por falta de pagamento em contrato sem garantia, a empresa pode evitar a rescisão e afastar a ordem se, dentro dos 15 dias dados para a desocupação, depositar em juízo a totalidade do que deve. Em qualquer das hipóteses, inclusive nessa, a decisão pode ser levada ao tribunal por agravo de instrumento, o recurso cabível contra decisões sobre tutela provisória.

Quanto tempo demora um despejo comercial

A lei não fixa a duração total de uma ação de despejo, e qualquer número em meses é estimativa: depende da comarca, de haver ou não liminar, de a empresa pagar, contestar ou recorrer. O que a lei fixa são os prazos de cada etapa:

• 15 dias para desocupar, quando há liminar;
• 15 dias para a empresa pagar o débito e manter o contrato, na ação por falta de pagamento;
• 30 ou 15 dias para a saída voluntária depois da sentença, conforme o caso.

Três regras encurtam o caminho. As ações de despejo tramitam durante as férias forenses. O recurso contra a sentença não suspende automaticamente o despejo, de modo que a decisão pode ser executada enquanto a apelação aguarda julgamento, salvo se o relator do recurso suspender os efeitos da sentença. E, quando a ação se funda em falta de pagamento ou em outra hipótese do artigo 9º da lei, essa execução antecipada dispensa caução. Nos demais casos, como o de fim do contrato, ela exige caução entre seis e doze meses de aluguel, em valor fixado na sentença.

Para ter uma previsão, vale mais identificar em qual dessas situações o caso se encaixa do que procurar uma média em meses.

Prazo para desocupar depois da sentença e o que acontece se a empresa não sair

Julgado procedente o pedido, o juiz manda expedir o mandado de despejo com prazo para a saída voluntária. A regra é de 30 dias. O prazo cai para 15 dias em duas situações: quando entre a citação e a sentença de primeira instância se passaram mais de quatro meses, ou quando o despejo foi decretado por uma das hipóteses do artigo 9º, que inclui a falta de pagamento e a infração contratual.

Em termos práticos, e fora do regime protegido de hospitais, escolas e entidades religiosas: no despejo por falta de pagamento, a saída é em 15 dias. No despejo por fim de contrato, é em 30 dias, a menos que o processo tenha levado mais de quatro meses da citação até a sentença, caso em que também será de 15.

O prazo para a saída voluntária é contado da notificação para desocupação. Terminado sem a entrega do imóvel, o despejo é efetuado, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. Os móveis e utensílios que a empresa não quiser retirar são entregues à guarda de um depositário. Se houver pessoas morando no imóvel, o despejo não pode ser executado até o trigésimo dia seguinte ao falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer delas.

Se a empresa abandona o imóvel depois de proposta a ação, o locador pode ser imitido na posse, isto é, reassumir o imóvel.

O que a empresa locatária pode alegar em defesa

As defesas que funcionam num despejo comercial são poucas e dependem do motivo da ação:

• Pagar. Na falta de pagamento, a purga da mora em 15 dias evita a rescisão, desde que a empresa não tenha usado essa saída nos 24 meses anteriores.
• Apontar a falta de notificação. Na denúncia vazia de contrato já prorrogado por prazo indeterminado, a retomada depende da denúncia escrita, com 30 dias para a desocupação.
• Exercer o direito à renovação. É a defesa típica contra a retomada por fim de contrato, mas só existe para quem preenche os requisitos e propõe a ação renovatória no prazo.
• Invocar o regime protegido. Hospitais, escolas autorizadas e as demais entidades protegidas só podem ser retirados nas hipóteses restritas que a lei prevê.

Benfeitorias raramente seguram o imóvel. A regra legal dá direito de retenção pelas benfeitorias necessárias e pelas úteis autorizadas, mas vale "salvo expressa disposição contratual em contrário", e é comum o contrato trazer a renúncia. O STJ tem súmula reconhecendo a validade dessa cláusula e já reformou decisão que havia mantido a empresa no imóvel por causa de obras de valor elevado, justamente porque o contrato trazia a renúncia.

Um ponto que confunde: a lei prevê prazo de seis meses para o locatário que concorda com a desocupação, mas apenas em hipóteses da locação residencial. Na locação comercial, esse benefício não está previsto.

E se a empresa locatária estiver em recuperação judicial? O STJ decidiu, em caso no qual também havia aluguéis posteriores ao pedido de recuperação em aberto, que a recuperação não suspende a ação de despejo por falta de pagamento, porque o imóvel alugado não integra o patrimônio da empresa devedora. Os aluguéis devidos até a data do pedido são créditos sujeitos à recuperação e são pagos segundo as regras dela. Esse julgamento não resolveu a hipótese de despejo fundado apenas em dívida anterior ao pedido.

Perguntas frequentes

Quanto custa uma ação de despejo?

Não há valor único. O que a lei fixa são referências: o valor da causa corresponde a doze meses de aluguel, e as custas judiciais seguem a tabela de cada estado. Para obter a liminar prevista na Lei do Inquilinato, o locador presta caução de três aluguéis. Para executar a sentença antes do julgamento do recurso, presta caução de seis a doze aluguéis, dispensada quando o despejo se funda em falta de pagamento ou em outra hipótese do artigo 9º. Do lado do locatário, quem paga a dívida para manter o contrato arca também com as custas e com honorários do advogado do locador de dez por cento, se o contrato não disser outra coisa.

Com quantos aluguéis atrasados o locador pode pedir o despejo?

A lei não exige número mínimo. Um único aluguel não pago no vencimento, ou só os encargos, já autoriza a ação. O que existe é a possibilidade de a empresa evitar a rescisão pagando tudo em 15 dias, desde que não tenha usado essa saída nos 24 meses anteriores.

Existe despejo extrajudicial?

Hoje, não. A retomada forçada do imóvel depende de ação judicial. O que existe é um projeto de lei, o PL 3.999/2020, aprovado em caráter conclusivo pela Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados em junho de 2025. Houve recurso para levar a matéria ao Plenário e, até o último andamento que consta da ficha da Câmara, de maio de 2026, o projeto seguia em tramitação naquela Casa, sem ter virado lei. Pelo texto noticiado pela Agência Câmara, o locador notificaria o inquilino por cartório para pagar ou desocupar em 15 dias, e a desocupação forçada continuaria dependendo de ordem judicial.

Ação de despejo pode ser no juizado especial?

A Lei dos Juizados Especiais lista, entre as ações de despejo, apenas a de despejo para uso próprio. O despejo comercial por falta de pagamento ou por fim de contrato não está nessa lista.

Como podemos ajudar

Num despejo comercial, o resultado costuma depender de prazos curtos e de documentos: a notificação feita do jeito certo, a ação proposta dentro da janela de trinta dias, a caução prestada, o depósito integral no prazo. Isso vale para os dois lados. Examinar o contrato e a situação concreta logo no início permite saber quais caminhos ainda estão abertos.

A Souza & Pierotti Advogados atua em locações não residenciais, na negociação entre locador e locatário e nas ações de despejo, cobrança e renovação. Conheça nossa atuação em direito imobiliário. Cada caso tem particularidades que só aparecem na leitura do contrato e dos fatos. Fale com a equipe.

Fontes

• Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, arts. 4º; 5º; 8º; 9º; 13; 35; 39; 40, parágrafo único; 51, § 5º; 53; 56; 57; 58, I, II, III e V; 59, §§ 1º e 3º; 61; 62; 63; 64; 65; 66 e 74.
• Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009, que deu a redação atual dos arts. 39, 59, 62, 63, 64 e 74 da Lei nº 8.245/1991.
• Código de Processo Civil (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015), arts. 231; 300; 995 e 1.015, I.
• Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, art. 49.
• Lei nº 9.099, de 26 de setembro de 1995, art. 3º, III.
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• TJSC, Agravo de Instrumento nº 5085247-44.2025.8.24.0000, Rel. Brigitte Remor de Souza May, j. 01/04/2026.
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• TJSC, Agravo de Instrumento nº 5102301-23.2025.8.24.0000, Rel. Emanuel Schenkel do Amaral e Silva, j. 22/09/2026.
• TJSC, Agravo de Instrumento nº 5075942-02.2026.8.24.0000, Rel. Silvio Franco, j. 24/09/2026.
• Câmara dos Deputados, Projeto de Lei nº 3.999/2020.