Ação renovatória: prazo, requisitos e valor do aluguel

Quem tem loja, restaurante ou clínica em imóvel alugado costuma descobrir tarde que o endereço não é seu. Quando o contrato acaba, o locador (quem alugou o imóvel, em geral o proprietário) pode pedi-lo de volta, e a clientela formada ali não impede a retomada.

A ação renovatória muda esse cenário. Com ela, a empresa consegue na Justiça a renovação do contrato por até cinco anos, mesmo sem a concordância do locador. O direito depende de três requisitos e de um prazo que não admite atraso: a ação tem de ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. E renovar não significa manter o aluguel, porque o valor do novo período é definido no processo.

O que é a ação renovatória e quem pode propor

É o processo em que o locatário de um imóvel usado para atividade econômica pede ao juiz a renovação obrigatória do contrato. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) criou esse direito para proteger o fundo de comércio, que é o valor que o negócio constrói naquele endereço: clientela, visibilidade e reputação.

O direito não é só de lojas. A lei o estende às indústrias e às sociedades com fim lucrativo regularmente constituídas, o que alcança prestadores de serviço como clínicas e escolas. Também pode propor a ação quem assumiu o contrato por cessão ou sucessão. Se o imóvel estiver totalmente sublocado, o direito é do sublocatário.

O contrato não pode tirar esse direito. A lei considera nula a cláusula que afasta a renovação ou que cobra algum valor para o locatário poder exercê-la.

Os três requisitos e o risco do contrato por prazo indeterminado

A lei exige três condições ao mesmo tempo:

• contrato escrito e com prazo determinado;
• prazo mínimo de cinco anos, contado no contrato a renovar ou na soma de contratos escritos seguidos, sem interrupção;
• exploração do mesmo ramo de atividade há pelo menos três anos, também sem interrupção.

O primeiro requisito é o que mais derruba pedidos. Quando o contrato vence, ninguém assina outro e o aluguel continua sendo pago, a locação passa a valer por prazo indeterminado. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu em 2026 que essa situação afasta o direito à renovação obrigatória. Quem quer preservar o direito precisa de contrato escrito, com data para terminar, e não pode deixá-lo vencer sem agir.

O prazo para entrar com a ação e por que negociar não o suspende

A ação precisa ser proposta dentro de uma janela: no máximo um ano e no mínimo seis meses antes do último dia do contrato. Antes disso é cedo. Depois, o direito está perdido.

Um caso julgado pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) serve de exemplo. O contrato terminava em 30 de novembro de 2024, de modo que o prazo para a ação se encerrou em 30 de maio de 2024. Houve notificação e negociação entre as partes, e a ação só foi proposta em agosto. A empresa perdeu o direito à renovação.

Esse é o erro mais caro. O prazo é de decadência, o que significa que ele não se suspende nem se interrompe. O STJ já afirmou que conversa de renovação, notificação e boa-fé do locatário não o prorrogam. Dá para negociar e cuidar do prazo ao mesmo tempo: se a janela estiver para fechar sem acordo assinado, a ação precisa ser proposta, e o acordo pode ser feito depois, dentro do processo.

Documentos e provas que a ação exige

Preencher os três requisitos não basta. O pedido precisa chegar ao juiz acompanhado de provas, e reuni-las cabe ao locatário:

• os contratos escritos que somam os cinco anos e a prova dos três anos no mesmo ramo;
• prova de que o contrato atual vem sendo cumprido corretamente;
• comprovantes de pagamento dos impostos e taxas do imóvel que cabiam ao locatário;
• indicação clara das condições oferecidas para o novo período, a começar pelo valor do aluguel;
• se houver fiador, a indicação dele, a prova de que aceita continuar na fiança e a prova de que tem condições financeiras hoje, mesmo que seja o mesmo fiador do contrato anterior.

Aluguel pago com atraso e imposto em aberto pesam contra o pedido. Vale organizar essa documentação bem antes de a janela abrir.

Renovar não congela o aluguel: como o novo valor é definido

A renovação garante a permanência no imóvel, não o preço. Na ação, o locatário diz quanto oferece. O locador pode responder que esse valor está abaixo do mercado e apresentar uma contraproposta. Nessa conta não entra a valorização que o próprio locatário trouxe ao ponto.

Sem acordo, o valor é definido por perícia. O STJ entende que os números indicados pelas partes são estimativas, e o juiz fixa o aluguel com base no laudo do perito. O resultado pode ficar acima do que o locatário ofereceu, e também abaixo, como aconteceu num caso julgado em 2025.

Outras quatro regras mexem na conta:

• Aluguel provisório. O locador pode pedir que o juiz fixe um aluguel provisório, de até 80% do valor que ele pretende, para valer desde o primeiro mês do novo período, desde que apresente elementos que permitam avaliar o valor justo.
• Diferença paga de uma vez. O aluguel definido na sentença vale desde o primeiro mês do período renovado. A diferença entre o que foi pago durante o processo e o valor final é cobrada no próprio processo, em parcela única. Se o valor final for menor, a diferença favorece o locatário.
• Juros. Segundo o STJ, os juros sobre essa diferença correm a partir da data de pagamento fixada na sentença definitiva ou, na falta dela, da intimação para pagar, e não desde cada vencimento.
• Reajuste. Se o locador pedir, a sentença pode trocar o índice de correção do aluguel e a periodicidade do reajuste.

Para quem está calculando o custo de ficar no ponto, convém reservar caixa: se o aluguel subir, a diferença acumulada durante o processo vence toda de uma vez.

Por quanto tempo vale a renovação e quantas vezes dá para pedir

A renovação obrigatória vale por até cinco anos. A lei fala em renovar "por igual prazo", mas o STJ firmou que cinco anos é o teto, ainda que o contrato anterior fosse de dez ou doze.

Quando os cinco anos foram alcançados pela soma de contratos mais curtos, há decisões da Terceira Turma do STJ, de 2013 e de 2026, renovando também por cinco anos, e não pelo prazo do último contrato. O tribunal já decidiu de outro modo no passado, então esse ponto merece análise no caso concreto.

Não há limite de vezes. Terminado o período renovado, o locatário pode pedir outra renovação, desde que proponha nova ação dentro da mesma janela de um ano a seis meses e preencha de novo os requisitos. A demora do processo não estende o prazo renovado.

Quando o locador pode recusar a renovação e quando cabe indenização

A lei dá ao locador três caminhos para se opor:

• Obras. Quando o Poder Público determina obras que transformem radicalmente o imóvel, ou quando o locador vai fazer modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade.
• Uso próprio. Quando o imóvel será usado pelo locador ou receberá um negócio existente há mais de um ano, do qual ele, o cônjuge, um ascendente ou um descendente tenha a maioria do capital. Nesse caso, o imóvel não pode ser destinado ao mesmo ramo do locatário, salvo se a locação incluía o próprio fundo de comércio. Em shopping center, o empreendedor não pode usar esse motivo.
• Proposta melhor de terceiro. O locador precisa apresentar documento assinado pelo interessado e por duas testemunhas, indicando o ramo que será explorado, que não pode ser o mesmo do locatário. O locatário pode aceitar as mesmas condições no processo e ficar com a renovação.

A indenização existe em duas situações: quando a renovação não acontece por causa da proposta de terceiro, e quando o locador, em três meses da entrega do imóvel, não dá a ele o destino que alegou ou não inicia as obras. Ela cobre os prejuízos e o lucro perdido com a mudança, a perda do lugar e a desvalorização do fundo de comércio. No caso da proposta de terceiro, a sentença já fixa o valor, e locador e terceiro respondem juntos pelo pagamento.

Receber do locador um aviso de que ele quer o imóvel para uso próprio não dispensa a ação. Esses motivos são discutidos dentro da renovatória, e o STJ decidiu em 2026 que, sem ação proposta no prazo, não há direito à indenização pelo fundo de comércio.

Renovação negada ou prazo perdido: o que acontece com o imóvel

Se o juiz nega a renovação, ele determina o despejo, com 30 dias para a saída voluntária, desde que o locador tenha feito esse pedido ao contestar a ação. Para o STJ, os 30 dias contam da intimação da ordem de despejo. E o recurso contra a sentença não suspende os seus efeitos.

Quem perdeu a janela fica sem a renovatória. O contrato termina na data prevista e a permanência no imóvel passa a depender de acordo com o locador, que pode pedir a desocupação.

Perguntas frequentes

Quantas vezes o locatário pode propor ação renovatória?

Quantas forem necessárias. A lei não limita o número de renovações. Cada uma vale por até cinco anos e exige nova ação, proposta entre um ano e seis meses antes do fim do período em curso, com os requisitos preenchidos outra vez.

Um contrato comercial de 5 anos pode ser renovado?

Pode. Contrato escrito de cinco anos, com prazo determinado, atende a dois dos três requisitos. Falta o terceiro, que é explorar o mesmo ramo há pelo menos três anos. E é preciso propor a ação dentro da janela, com as provas que a lei exige.

Cabe ação renovatória em contrato por prazo indeterminado?

Não. A lei exige contrato escrito e com prazo determinado, e o STJ decidiu em 2026 que a locação prorrogada por prazo indeterminado afasta o direito à renovação obrigatória.

Existe ação renovatória de locação residencial?

Não. A lei prevê a renovação obrigatória para imóveis destinados ao comércio e a estende a indústrias e a sociedades com fim lucrativo. A locação residencial não tem esse direito.

Como podemos ajudar

Na ação renovatória, quase tudo se decide antes do processo: o contrato escrito e em vigor, as provas reunidas e, principalmente, a data. Conferir com antecedência quando a janela abre e quando fecha permite negociar sem pôr o ponto em risco.

A Souza & Pierotti Advogados atua em locações não residenciais, na negociação de renovação e nas ações renovatória, revisional e de despejo. Conheça nossa atuação em direito imobiliário. Cada contrato tem particularidades que só aparecem na leitura do documento e da situação concreta. Fale com a equipe.

Fontes

• Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, arts. 45; 51, caput, I a III, §§ 1º, 4º e 5º; 52, I, II e §§ 1º a 3º; 58, V; 71; 72; 73; 74 e 75.
• Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009, que deu a redação atual dos arts. 71, V, e 74 da Lei nº 8.245/1991.
• STJ, REsp 1.323.410/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 07/11/2013.
• STJ, REsp 1.929.806/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 07/12/2021.
• STJ, REsp 1.846.676/CE, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 03/05/2022.
• STJ, REsp 1.990.552/RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 17/05/2022.
• STJ, AREsp 2.569.615/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 27/10/2025.
• STJ, AgInt no REsp 2.125.202/MG, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 24/08/2026.
• STJ, AgInt no AREsp 3.120.701/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 14/09/2026.
• TJSC, Apelação Cível nº 5070942-20.2024.8.24.0023, Rel. Marcos Fey Probst, 6ª Câmara de Direito Civil, j. 30/09/2025.