Arras na compra de imóvel: quem desiste perde o sinal?

Você pagou o sinal e o negócio não foi para frente. Ou recebeu o sinal e o comprador sumiu. A pergunta é sempre a mesma: quem fica com esse dinheiro?

A distinção que mais pesa está numa cláusula do contrato: a que permite, ou não, o arrependimento. Sem ela, desistir é descumprir o contrato, e o valor do sinal pode ser só o começo da conta. Com ela, desistir vira um direito com preço fixado, e não cabe indenização por cima. Nos dois casos a régua vale para os dois lados: quem deu o sinal e desiste perde o valor; quem recebeu e desiste devolve o valor mais outro tanto.

Só que essa cláusula não resolve a questão sozinha. A conta final depende também de o valor pago ter sido mesmo sinal, de quem deu causa ao rompimento e do tipo de operação: uma venda ocasional entre particulares, uma compra na planta com incorporadora ou a compra de um lote em loteamento seguem leis diferentes, e ainda pode haver relação de consumo por cima delas.

O que são arras e por que o nome muda o resultado

Arras é o nome técnico do sinal: a quantia que uma parte entrega à outra no momento em que fecha o negócio, para confirmar que ele existe. No dia a dia a palavra é "sinal", "entrada" ou "princípio de pagamento". Juridicamente, o que importa não é o nome escrito no recibo, e sim o que o contrato diz sobre a desistência. Essa e as demais cláusulas que decidem o negócio estão reunidas no guia completo do contrato de compra e venda.

O Código Civil trata do tema em quatro artigos curtos, e eles cuidam de duas situações bem diferentes. Numa, o sinal serve para confirmar o negócio e é chamado de arras confirmatórias. Noutra, o contrato deu às partes o direito de se arrepender, e o sinal passa a ser o preço dessa saída, chamado de arras penitenciais.

Antes disso, porém, vem uma pergunta que muita gente pula: o valor pago foi mesmo sinal? A lei fala em quantia ou bem entregue a título de arras, e nem toda entrada é isso. Dinheiro adiantado como simples antecipação do preço não carrega, sozinho, o regime de perda e devolução em dobro que você vai ler abaixo. Por isso o recibo e o contrato precisam dizer com todas as letras a que título o valor está sendo pago.

Se o negócio se cumpre normalmente, nem entra nessa discussão: a lei manda devolver o sinal ou abatê-lo do preço, quando for dinheiro. O sinal só vira problema quando alguém não cumpre.

Vale um aviso sobre textos antigos na internet. A redação da regra principal mudou em 2024, pela Lei 14.905, com efeitos desde 30 de agosto daquele ano. O conteúdo se manteve parecido, mas quem cita o texto anterior costuma errar detalhes de correção e juros.

Quanto se paga de sinal? A lei não fixa percentual

Não existe percentual legal. Os artigos do Código Civil que tratam das arras, do 417 ao 420, dizem o que acontece com o valor, nunca quanto ele deve ser. Percentual algum está previsto ali, então o montante é negociado caso a caso, e varia com o preço do imóvel, com o prazo até a escritura e com o risco que cada lado enxerga no negócio.

O tamanho do sinal, ainda assim, tem consequência prática nos dois sentidos, e ela muda conforme o tipo de arras. Nas penitenciais, um sinal baixo barateia o arrependimento, porque ele é o preço fechado da saída. Nas confirmatórias, o sinal baixo reduz o mínimo indenizatório, mas não o tamanho da responsabilidade: a parte inocente ainda pode provar prejuízo maior ou exigir o cumprimento do contrato. Já o sinal muito alto tende a atrair a discussão de desproporção que você vê mais abaixo, sobretudo quando o contrato manda perder tudo.

Arras confirmatórias: o padrão de quase todo contrato de imóvel

Caracterizado o pagamento como sinal, se o contrato não estipula que as partes podem se arrepender, as arras são confirmatórias. Como a lei exige que o direito de arrependimento esteja estipulado no contrato, esse costuma ser o cenário de quem assina um instrumento comum de compra e venda.

Aqui, desistir não é uma opção prevista: é descumprimento. E o artigo 418 do Código Civil distribui as consequências assim:

• Quem deu o sinal e não cumpre: a outra parte pode dar o contrato por desfeito e ficar com o sinal.
• Quem recebeu o sinal e não cumpre: a outra parte pode desfazer o contrato e exigir a devolução do sinal mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado.

A expressão popular "devolução em dobro" nasce daí, e ela descreve bem o resultado: quem recebeu R$ 50 mil e deu causa ao desfazimento devolve os R$ 50 mil e paga outros R$ 50 mil. O Código Civil de 2002 deixou de usar a palavra "dobro" porque o sinal pode ser um bem, e não dinheiro, mas o Superior Tribunal de Justiça já confirmou que o efeito econômico é esse mesmo. A lei ainda soma correção monetária, juros e os honorários do advogado da parte inocente, então o valor final costuma passar do dobro simples.

O sinal é o teto da conta? Não necessariamente

Nas arras confirmatórias, o sinal funciona como piso, não como teto. A parte inocente pode provar que teve prejuízo maior e pedir indenização suplementar, valendo o sinal como taxa mínima. Pode também escolher um caminho diferente do desfazimento: exigir que o contrato seja cumprido, com perdas e danos, também com o sinal como mínimo da indenização.

No negócio concreto, isso quer dizer o seguinte. Quem vendeu um imóvel, recusou outras propostas, perdeu uma compra encadeada e viu o comprador sumir não fica limitado ao valor do sinal. Vai precisar demonstrar o prejuízo maior, o que nem sempre é simples, mas o caminho existe.

Uma prática comum não sobrevive a essa lógica. Muitos contratos preveem, ao mesmo tempo, a perda do sinal e uma multa compensatória, aquela destinada a indenizar o mesmo descumprimento. As duas não se somam: o STJ entende que arras e cláusula penal compensatória cumprem a mesma função, a de fixar antecipadamente as perdas e danos, e cobrar as duas seria punir duas vezes pelo mesmo fato. No julgamento em que a Terceira Turma enfrentou a hipótese de as duas estarem previstas no mesmo contrato, prevaleceu a perda das arras, que valem como taxa mínima da indenização. Quem quiser mais do que isso volta a ter de provar o prejuízo efetivo. Multa por atraso, que tem outra função, é discussão diferente.

Arras penitenciais: quando desistir é um direito com preço

Se o contrato prevê expressamente o direito de arrependimento para qualquer das partes, o sinal passa a ter função unicamente indenizatória. Quem deu, perde; quem recebeu, devolve o valor mais o equivalente. E aqui a lei fecha a porta: não há direito a indenização suplementar.

A cláusula serve a quem ainda tem incerteza pela frente. Para o comprador que depende de aprovação de crédito, da venda de outro bem ou de uma análise que não terminou, ela é um seguro: ele sabe de antemão quanto custa sair. Para o vendedor, o efeito é reduzir a certeza de que a venda se concretiza, já que o comprador pode sair pagando um preço conhecido. Se a cláusula também assegurar o arrependimento ao vendedor, ele igualmente pode desistir, devolvendo o sinal mais o equivalente. Se compensa ou não, é conta que depende do valor do sinal e das condições combinadas.

O comprador também paga um preço por ela, e poucos percebem na hora de assinar. Enquanto o vendedor ainda puder se arrepender, o comprador não consegue obrigá-lo a assinar a escritura pela via da adjudicação compulsória: a lei condiciona esse direito justamente à ausência da cláusula de arrependimento. Por isso o alcance e o prazo dela precisam ser examinados antes de qualquer conclusão sobre forçar a conclusão da venda.

E não é o título do documento nem a palavra "penitenciais" que define o regime. É a existência, no contrato, da autorização expressa para se arrepender.

O banco negou o financiamento: perco o sinal?

A resposta depende do que o contrato combinou antes de o crédito ser pedido.

Se o contrato tem condição suspensiva de financiamento, ou seja, uma cláusula dizendo que os efeitos do negócio só valem se o crédito for aprovado até determinada data, a não aprovação em regra devolve o sinal. A negativa do banco, por si só, não é descumprimento do contrato. Isso não encerra a análise: ainda é preciso verificar se cada parte cumpriu o que assumiu para viabilizar o financiamento, como entregar documentos e atender exigências no prazo. E a lei acrescenta uma ressalva: quem impede maliciosamente a aprovação não se beneficia da cláusula, porque a condição passa a ser tratada como se tivesse se realizado.

Se o contrato é silencioso, a discussão vira uma disputa sobre culpa, e aí o motivo da recusa pesa. Crédito negado por causa do cadastro ou da renda do comprador é um cenário; documentação irregular do vendedor que inviabilizou a análise é outro bem diferente, porque a frustração não veio de quem pagou o sinal. Há ainda o caso do imóvel avaliado pelo banco abaixo do preço combinado, que é o mais cinzento dos três: sem cláusula tratando dele, a avaliação menor não garante sozinha a devolução, porque alguém tem de responder pela diferença, e o contrato é que deveria ter dito quem. Documentação de vendedor que trava a análise do banco costuma aparecer antes, na due diligence do imóvel e do vendedor, que é a checagem feita justamente antes de pagar qualquer sinal.

Não espere uma regra pronta. Nos julgados que examinamos, o STJ não aplica uma tese única a esses casos: os recursos costumam esbarrar na proibição de reexaminar prova e de interpretar cláusula contratual, de modo que quem decide de fato é o tribunal do estado, olhando o contrato e os fatos.

E os fatos pesam muito. Em julgamento de 2026, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina manteve a retenção do valor pago por um comprador que omitiu ter um financiamento imobiliário ativo em seu nome, condição preexistente que inviabilizou o novo crédito. A negativa, disse o tribunal, não veio de um fato imprevisível, mas de algo que ele podia e devia ter informado antes de assinar. Em outro caso, o mesmo tribunal reconheceu a devolução quando o crédito saiu muito abaixo do previsto, sem culpa do comprador, e o contrato previa cancelamento sem ônus nessa hipótese. Repare que, no caso favorável, foram as duas coisas juntas: ausência de culpa e cláusula tratando do assunto.

Daí a recomendação: quem depende de financiamento não deveria pagar sinal nenhum sem uma cláusula dizendo o que acontece se o crédito não sair, em qual prazo e com qual destino para o valor já pago.

O juiz pode reduzir a perda do sinal?

Uma retenção manifestamente desproporcional pode ser questionada. O STJ tem decisão nesse sentido: se as arras confirmatórias funcionam como piso indenizatório que pode ser suplementado, elas não podem ser desproporcionais à substância econômica do contrato, sob pena de desvirtuar o instituto.

O argumento costuma ser reforçado com a regra do Código Civil que manda o juiz reduzir a penalidade quando a obrigação principal já foi cumprida em parte ou quando o valor é manifestamente excessivo. Vale um cuidado técnico aqui, porque a diferença aparece na prática: essa regra disciplina diretamente a cláusula penal, que é instituto distinto das arras, ainda que as duas possam cumprir função indenizatória parecida. Levá-la para o campo do sinal exige fundamentação específica, não é aplicação automática.

Duas ressalvas, porque a expectativa aqui costuma ser maior do que a realidade. Ter pago parte do preço não assegura, sozinho, a redução do sinal, e um valor razoável, combinado entre partes capazes, tende a ser respeitado. E não existe percentual oficial de retenção. Quando o assunto chega ao STJ, o tribunal costuma manter o percentual definido na origem, por entender que revê-lo exigiria reexaminar provas. Qualquer número que circule por aí como "o limite do STJ" é leitura de um caso concreto, não regra geral.

Comprou da incorporadora ou do loteador: o sinal muda de regra

Tudo o que você leu até aqui parte do cenário mais comum de conflito sobre sinal: a compra de imóvel pronto entre particulares, regida pelo Código Civil. Incorporação e loteamento têm leis próprias, e o Código de Defesa do Consumidor pode incidir sobre essas operações, conforme a posição de quem vende e de quem compra.

Contrato com incorporadora (imóvel na planta). Aqui vale a disciplina própria da Lei de Incorporações, na redação dada pela Lei 13.786/2018, para o distrato ou para a resolução por inadimplemento absoluto do comprador, ou seja, o descumprimento grave o bastante para justificar encerrar o contrato, e não um simples atraso a ser cobrado. Ela autoriza deduzir a comissão de corretagem e impõe um teto à pena convencional: até 25% das quantias pagas, podendo chegar a 50% quando a obra está sob patrimônio de afetação, aquele regime em que o patrimônio da obra fica separado do patrimônio da empresa. São limites, não descontos automáticos: o valor da pena depende do que foi validamente pactuado dentro do teto aplicável. Os prazos de devolução também variam conforme o regime da obra.

Contrato com loteador. É outra lei e outro número. Quando o desfazimento decorre de fato atribuível ao comprador, o desconto conjunto por cláusula penal e despesas administrativas, que a própria lei diz incluir as arras ou sinal, fica limitado a 10% do valor atualizado do contrato, com regras próprias de fruição, encargos e parcelamento da devolução. Repare que a base de cálculo aqui é o valor do contrato, e não as quantias pagas. Uma exceção importa: essa disciplina não se aplica à compra de lote sob alienação fiduciária, que segue o regime próprio da Lei 9.514/1997. Aplicar ao loteamento os percentuais da incorporação é erro comum e caro.

Quando existe relação de consumo. O Código de Defesa do Consumidor entra quando o vendedor atua como fornecedor e o comprador se enquadra como consumidor, o que exige olhar os dois lados da operação. Havendo relação de consumo, existe decisão do STJ afastando a retenção autônoma das arras confirmatórias no desfazimento de promessa de compra e venda: elas não ficam retidas à parte, entram no total pago sobre o qual incidem os descontos cabíveis. A Súmula 543 do tribunal dá a régua da restituição em si: desfeito o contrato, as parcelas pagas voltam integralmente se a culpa foi exclusiva do vendedor ou construtor, e parcialmente se quem deu causa foi o comprador. Isso não é sinônimo de devolução integral em qualquer hipótese, e os prazos de restituição da lei específica continuam valendo no que forem aplicáveis.

Um direito legal que pouca gente exerce vive nesse território: quem assina contrato em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora tem 7 dias para se arrepender e receber de volta todos os valores antecipados, inclusive a corretagem, comprovando o pedido por carta registrada com aviso de recebimento. Esse arrependimento é da lei e não custa o sinal, coisa distinta do arrependimento contratual que você viu acima.

Duas advertências fecham o assunto. A primeira é que a aplicação dessas regras depende também da data do contrato e do enquadramento concreto da operação na legislação específica. A segunda é o erro inverso, e mais caro: achar que a presença de um corretor intermediando transforma em relação de consumo a venda entre duas pessoas físicas. Sozinha, não transforma, como o Tribunal de Justiça de Santa Catarina já decidiu, mas a conclusão exige examinar como o vendedor atua e em que posição está o comprador. O cenário da incorporadora está detalhado no guia do contrato de compra e venda de imóvel.

O que a cláusula do sinal precisa dizer

Antes de transferir qualquer valor, o documento assinado deveria responder a estas perguntas, de preferência com essas palavras:

• A que título o valor está sendo pago. A função do pagamento tem de ficar clara no documento. Palavras soltas como "sinal", "reserva" ou "entrada", isoladamente, não resolvem a questão.
• Se existe direito de arrependimento e quem pode exercê-lo. Caracterizado o pagamento como arras, a ausência desse direito conduz, em regra, ao regime confirmatório.
• O que acontece se o financiamento não for aprovado, com prazo e destino do valor.
• Quanto tempo cada parte tem para reunir documentos, apresentar certidões e assinar a escritura, e o que ocorre se o prazo estourar.
• Como o valor é devolvido, em quantos dias e com qual correção.
• Quem paga o quê se o negócio se desfizer: corretagem, custas já desembolsadas, despesas de certidão.

Sinal pago por transferência, sem contrato escrito e com recibo genérico, é o que transforma uma desistência corriqueira em disputa sobre o que as partes teriam combinado. A cláusula do sinal é uma peça de uma checagem maior: veja os cuidados a tomar antes de assinar a compra de um imóvel.

Perguntas frequentes

Sinal e arras são a mesma coisa?

Arras é o nome técnico do sinal no Código Civil, mas a equivalência não é automática: a lei exige que o valor tenha sido entregue a esse título. Antecipação simples do preço não ativa, por si, o regime de perda e devolução em dobro.

Desisti da compra. Perco todo o sinal?

Pelas regras gerais das arras no Código Civil: caracterizado o sinal, se o contrato não prevê direito de arrependimento e o desfazimento se deve a descumprimento seu, o vendedor pode desfazer o negócio e reter o valor, e ainda cobrar mais se provar prejuízo maior. Se o contrato prevê esse direito e ele é exercido validamente, você perde o sinal, sem indenização adicional por cima, o que não apaga outras obrigações da operação, como corretagem eventualmente devida. E se a desistência tem causa prevista no contrato, como a negativa do financiamento, o valor pode voltar. Contratos sujeitos ao Código de Defesa do Consumidor ou às leis de incorporação e loteamento seguem as regras específicas explicadas acima.

O vendedor desistiu. Recebo o dobro?

Pelas regras gerais do Código Civil, se ele descumpriu o contrato, a lei manda devolver o sinal mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado. Se o caso é de arrependimento previsto em contrato, a devolução é do sinal mais o equivalente, sem a soma automática daqueles acréscimos, que a lei lista para a hipótese de descumprimento. Havendo relação de consumo, incorporação ou loteamento, valem as regras específicas.

Sou obrigado a devolver o sinal que recebi?

Depende de quem deu causa ao rompimento. Pelas regras gerais das arras no Código Civil, se o desfazimento decorreu de descumprimento do comprador e o pagamento estava caracterizado como sinal, quem recebeu pode ter o contrato por desfeito e reter o valor. Se o descumprimento foi de quem recebeu, essa parte devolve o sinal mais o equivalente, com atualização, juros e honorários. Se o comprador exerceu validamente um direito contratual de arrependimento, quem recebeu fica com o sinal, sem indenização suplementar. Nos contratos sujeitos ao Código de Defesa do Consumidor ou às leis de incorporação e loteamento, aplicam-se também as regras específicas de restituição e abatimento explicadas acima, e não se pode presumir que todo o sinal ficará retido.

Paguei o sinal sem contrato escrito. Perdi o dinheiro?

A falta do documento não decide, sozinha, quem fica com o dinheiro, mas torna bem mais difícil provar o que foi combinado. Será preciso demonstrar por outros meios o que se acertou e a que título o valor foi pago, com mensagens, comprovante de transferência, testemunhas e o próprio comportamento das partes. Sem acordo entre as duas, a restituição pode depender da avaliação judicial desse conjunto de provas. É exatamente por isso que o item anterior insiste no documento antes da transferência.

Como podemos ajudar

O sinal costuma ser o primeiro valor relevante que troca de mãos numa compra de imóvel, e a cláusula que o disciplina é curta. É ela que define, antes de qualquer problema aparecer, a que título o dinheiro foi pago, o que acontece se o crédito não sair e como o valor volta.

A equipe da Souza & Pierotti Advogados atua na elaboração e na revisão de contratos de compra e venda de imóveis, e também em controvérsias sobre restituição de valores quando o negócio já se desfez. A análise considera o contrato, os pagamentos feitos e as circunstâncias do desfazimento, que variam de caso para caso. Conheça nossa atuação em direito imobiliário ou, se você tem um negócio em andamento, fale com a equipe.

Fontes

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 125, 129, 413, 417, 418 (na redação da Lei nº 14.905/2024), 419, 420, 463, 1.417 e 1.418.
• Lei nº 14.905, de 28 de junho de 2024, art. 5º, II (produção de efeitos 60 dias após a publicação).
• Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações), art. 67-A, incisos I e II, §§ 5º, 6º, 10 e 11, incluídos pela Lei nº 13.786/2018.
• Lei nº 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano), art. 32-A, incisos I a V e §§ 1º e 3º, incluídos pela Lei nº 13.786/2018.
• Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), arts. 2º e 3º.
• STJ, Súmula 543, Segunda Seção, j. 26/08/2015.
• STJ, REsp 1.617.652/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 26/09/2017.
• STJ, AgInt no AREsp 906.340/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 30/08/2018.
• STJ, REsp 1.927.986/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 22/06/2021.
• STJ, AgInt no AREsp 2.148.949, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 08/04/2024.
• STJ, AgInt no REsp 2.179.804/SP, Rel. Min. Daniela Teixeira, 3ª Turma, j. 08/09/2025.
• TJSC, Apelação Cível 5009093-28.2025.8.24.0018, Rel. Des. Alex Heleno Santore, 8ª Câmara de Direito Civil, j. 18/08/2026.
• TJSC, Apelação Cível 5022988-91.2022.8.24.0008, Rel. Des. Brigitte Remor de Souza May, 2ª Câmara de Direito Civil, j. 03/09/2026.