Imposto sobre aluguel: pessoa física ou holding?

Se você recebe aluguel no seu nome e já ouviu que "dentro de uma holding paga menos imposto", a frase não está errada. Está pela metade.

A resposta depende de duas coisas: quanto entra por mês e quantos imóveis geram essa renda. Abaixo de certo valor, a pessoa física paga menos. Acima dele, a empresa passa na frente, mas só depois de descontar o custo de colocar os imóveis lá dentro e, desde 2026, o imposto que aparece na hora de tirar o dinheiro da empresa e levar para o bolso.

Abaixo está a conta feita, em três cenários, com os números na mesa.

A régua, antes dos detalhes

• Até cerca de R$ 5 mil por mês de aluguel, sem outras rendas, a pessoa física paga zero de Imposto de Renda em 2026. Nenhuma estrutura ganha de zero.
• Entre R$ 5 mil e R$ 20 mil, a holding começa a ficar mais barata no imposto, mas a diferença costuma ser pequena demais para cobrir o ITBI da entrada e a contabilidade que passa a existir todo mês.
• Acima de R$ 20 mil por mês, a diferença fica grande e a estrutura tende a se pagar, desde que os imóveis entrem sem uma conta de ITBI que devore anos de economia.

O número de imóveis entra por outra porta: acima de certo tamanho de carteira, a reforma tributária transforma o próprio locador pessoa física em contribuinte dos novos tributos sobre consumo. Quem quer saber se cai nessa regra deve ler quando o locador precisa de CNPJ, que trata só disso.

Como a pessoa física paga o imposto do aluguel

Quem aluga imóvel para outra pessoa física recolhe o carnê-leão, o recolhimento mensal obrigatório do Imposto de Renda sobre o que recebeu de outro particular. O prazo é o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

A alíquota sai da tabela progressiva mensal, aquela que sobe por faixas e termina em 27,5%. E há três coisas que reduzem a base antes de a alíquota bater.

A primeira: nem tudo que cai na conta é aluguel tributável. IPTU, taxas sobre o imóvel, condomínio e a comissão da imobiliária ficam de fora da base, desde que sejam ônus do proprietário.

A segunda: existe um desconto simplificado mensal de 25% da faixa isenta, hoje R$ 607,20, que substitui as demais deduções quando for mais vantajoso.

A terceira, e é ela que muda a foto em 2026: a Lei nº 15.270/2025 criou um redutor que zera o imposto de quem tem até R$ 5 mil por mês de rendimento tributável, com redução decrescente até R$ 7.350. No ajuste anual, a mesma lógica vale para quem recebe até R$ 60 mil no ano.

Traduzindo: o aluguel de R$ 5 mil mensais, na mão de quem não tem outra renda tributável, não paga nada de Imposto de Renda.

Como a holding paga o imposto do aluguel

A holding de imóveis costuma ficar no lucro presumido, o regime em que o Fisco não olha o lucro real da empresa e presume que uma fatia fixa do faturamento é lucro. Para locação de imóveis, essa fatia presumida é de 32% da receita, tanto para o Imposto de Renda da pessoa jurídica quanto para a contribuição sobre o lucro.

Sobre essa base presumida incidem 15% de IRPJ e 9% de CSLL. Sobre o faturamento cheio incidem ainda 0,65% de PIS e 3% de COFINS. Somando tudo:

• IRPJ: 32% de presunção vezes 15% de alíquota dá 4,8% da receita.
• CSLL: 32% de presunção vezes 9% dá 2,88% da receita.
• PIS e COFINS: 3,65% da receita.

Total: 11,33% do aluguel bruto. É de onde vem o número que circula pela internet, e ele está correto, com duas ressalvas que quase nunca aparecem juntas dele.

A primeira ressalva é o adicional de 10% do Imposto de Renda, que incide sobre o lucro presumido que passar de R$ 20 mil por mês. Com presunção de 32%, isso acontece quando o aluguel supera aproximadamente R$ 62.500 mensais. Dali para cima, a carga sobe dos 11,33%.

A segunda ressalva é bem maior, e é o motivo deste artigo existir.

O imposto que aparece na saída do dinheiro

Até 2025, o dinheiro que sobrava na holding ia para o bolso do sócio sem imposto nenhum. A Lei nº 15.270/2025 acabou com isso a partir de 2026, e quem compara pessoa física com holding sem incluir essa etapa está fazendo a conta pela metade.

São duas travas.

A retenção de 10% na fonte vale quando uma mesma empresa paga a um mesmo sócio pessoa física mais de R$ 50 mil de lucros em um mesmo mês. Detalhe cruel: passando do teto, os 10% incidem sobre o valor total distribuído, não só sobre o excedente, e a lei proíbe qualquer dedução dessa base. Quem recebe R$ 53 mil paga R$ 5.300, não R$ 300. Como o teto é contado por par empresa e sócio, ele se multiplica em algumas estruturas: explicamos em teto de R$ 50 mil por sócio e por empresa.

A segunda trava é a tributação mínima das altas rendas, que atinge quem soma mais de R$ 600 mil de rendimentos no ano, com alíquota subindo até 10% para quem passa de R$ 1,2 milhão.

A boa notícia é que a retenção mensal não é imposto definitivo. Ela é antecipação e acerta contas no ajuste anual, podendo voltar como restituição, como detalhamos em quando a retenção de 10% volta. A má notícia é que, entre reter e restituir, o dinheiro passa meses fora do seu caixa.

Quem recebe R$ 5 mil por mês

São R$ 60 mil por ano de aluguel. Suponha que seja a única renda tributável.

Na pessoa física, o imposto do ano é zero. Com o desconto simplificado, a conta pela tabela daria pouco menos de R$ 2.700, e o redutor criado para 2026 devolve exatamente isso.

Na holding, os mesmos R$ 60 mil pagam 11,33%, ou seja, R$ 6.798 por ano. A empresa ainda precisa de contabilidade mensal e das declarações obrigatórias, que existem mesmo em ano de imóvel vago. E a entrada dos imóveis pode gerar ITBI.

Aqui a holding não chega a ser uma decisão tributária ruim. Ela é uma decisão tributária impossível: não existe economia a extrair de quem já paga zero. Se ainda assim fizer sentido, o motivo será sucessório ou de organização familiar, nunca de imposto sobre aluguel.

Esse outro motivo existe e merece uma conta separada, que não leva automaticamente a uma holding. Organizar a sucessão pode envolver doação, testamento, estrutura societária ou nenhuma estrutura adicional, cada caminho com custo e efeito próprios. Por isso a conta do imposto sobre aluguel aponta para um lado e a análise sucessória pode apontar para outro. Tratamos dessas diferenças em holding familiar evita inventário e em holding, testamento ou doação.

Quem recebe R$ 20 mil por mês

São R$ 240 mil por ano. De novo, sem outras rendas.

Na pessoa física, quase tudo cai na faixa de 27,5%. Aplicado o desconto simplificado anual, que em 2026 está limitado a R$ 17.640, o imposto fica em torno de R$ 50.244 no ano, algo como 21% de tudo que foi recebido.

Na holding, os 11,33% sobre R$ 240 mil dão R$ 27.192. O lucro que sobra, distribuído ao longo do ano, fica bem abaixo dos R$ 50 mil mensais, então não há retenção de 10%. A renda anual também não alcança os R$ 600 mil da tributação mínima.

Diferença bruta: cerca de R$ 23 mil por ano a favor da holding.

Antes de comemorar, subtraia. A contabilidade mensal e as obrigações acessórias comem uma fatia disso todo ano. E existe a entrada. Uma carteira que rende R$ 240 mil anuais costuma valer alguns milhões, e cada ponto percentual de ITBI sobre R$ 4 milhões custa R$ 40 mil. Dependendo da alíquota do seu município, a economia leva de dois a quatro anos só para devolver o custo de colocar os imóveis lá dentro.

Este é o cenário em que a resposta honesta é "depende". E depende sobretudo do ITBI e de quanto tempo você pretende manter a estrutura de pé.

Quem recebe R$ 60 mil por mês

São R$ 720 mil por ano, e aqui o jogo muda.

Na pessoa física, o imposto anual fica em cerca de R$ 182.244, uns 25% de tudo que entrou. A tributação mínima das altas rendas não acrescenta nada neste caso, porque o aluguel na pessoa física já é tributado muito acima do piso que ela exige.

Na holding, os 11,33% sobre R$ 720 mil dão R$ 81.576. Sobram cerca de R$ 638 mil de lucro, o que significa aproximadamente R$ 53 mil por mês na mão do sócio. Passou dos R$ 50 mil: entra a retenção de 10% sobre o total, algo como R$ 5.320 por mês, quase R$ 64 mil no ano.

Só que essa retenção é antecipação. No ajuste anual, com renda de R$ 638 mil, a tributação mínima cobra menos de 1% e a maior parte do valor retido volta como restituição. O custo definitivo extra fica em torno de R$ 4 mil.

No fim do ano: aproximadamente R$ 85,6 mil na holding contra R$ 182,2 mil na pessoa física. Quase R$ 100 mil de diferença, o suficiente para amortizar o ITBI da entrada em pouco mais de um ano e seguir compensando depois disso.

Repare, ainda assim, no que a lei nova fez. Antes de 2026, a diferença aqui passaria de R$ 100 mil. A tributação dos dividendos não virou a mesa, mas mordeu o caixa mensal e encurtou a vantagem. Em rendas maiores, quando a alíquota mínima chega aos 10% cheios, essa mordida deixa de ser adiantamento e vira custo mesmo. O quadro completo das regras de 2026 está no nosso guia de holding e impostos.

O ITBI, o custo que decide os primeiros anos

O ITBI é o imposto municipal cobrado quando um imóvel muda de dono, e ele é cobrado também quando o dono vira a sua própria empresa.

Existe uma imunidade constitucional para imóveis entregues como capital social, mas ela vem com uma exceção que parece desenhada para este caso: não vale quando a atividade preponderante da empresa é locação de imóveis. A holding montada para viver de aluguel é, portanto, justamente a que costuma ficar de fora do benefício. Tratamos disso em detalhe no artigo sobre como funciona a holding imobiliária, e o peso desse custo aparece também no levantamento de quanto custa montar a estrutura.

O ITBI transforma a comparação anual em uma conta de prazo. A pergunta deixa de ser "quanto economizo por ano" e passa a ser "em quantos anos essa economia devolve o que paguei para entrar".

E o IBS e a CBS sobre o aluguel

A reforma tributária colocou a locação no campo dos novos tributos sobre consumo, o IBS e a CBS. Dois pontos importam para a comparação.

Para a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis, as alíquotas são reduzidas em 70%. E na locação residencial há um redutor social de R$ 600 por imóvel, abatido da base de cálculo.

Quando a pessoa física vira contribuinte desses tributos é assunto de outro artigo, e o número de imóveis, sozinho, não decide nada: veja o que a Lei 214/2025 realmente diz sobre os quatro imóveis. O que interessa aqui é que a holding, sendo empresa, já entra nesse regime desde o primeiro aluguel. Isso aproxima os dois lados da comparação, não os afasta.

Perguntas frequentes

A partir de quanto de aluguel vale a pena abrir uma holding?

Não existe um número fechado, mas a faixa em que a estrutura começa a fazer sentido tributário fica acima de R$ 20 mil por mês de aluguel. Abaixo disso, a economia raramente cobre o ITBI da entrada e a manutenção da empresa.

Holding paga 11,33% sobre o aluguel?

Sobre o aluguel bruto, sim, no lucro presumido, somando IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Mas esse não é o custo total: falta o adicional de 10% do IRPJ quando o aluguel passa de aproximadamente R$ 62.500 mensais, e falta o imposto que incide quando o lucro sai da empresa para o sócio.

Quem recebe R$ 5 mil de aluguel paga imposto em 2026?

Se for a única renda tributável, não. O redutor criado pela Lei nº 15.270/2025 zera o imposto de quem tem até R$ 5 mil mensais de rendimento tributável.

O que mudou na comparação por causa da tributação dos dividendos?

Até 2025, o dinheiro saía da holding para o sócio sem imposto. A partir de 2026, distribuições acima de R$ 50 mil por mês, de uma mesma empresa para um mesmo sócio, sofrem retenção de 10% sobre o total pago, e quem soma mais de R$ 600 mil de rendimentos no ano entra na tributação mínima das altas rendas.

Posso simplesmente deixar o lucro dentro da holding para não pagar?

É uma alternativa usada, mas com regras próprias e travas de prazo, que exigem análise antes de virar estratégia. O ponto é que "não distribuir" também tem custo: o dinheiro fica na empresa e não no seu bolso.

Como podemos ajudar

Essa comparação só produz uma resposta útil quando roda sobre os seus números: o valor real dos aluguéis, quantos imóveis existem, quanto vale cada um, qual é a alíquota de ITBI do município onde eles estão e quanto tempo você pretende manter a estrutura. A mesma carteira pode justificar uma holding em uma cidade e desaconselhá-la em outra.

A equipe da Souza & Pierotti Advogados trabalha com planejamento patrimonial e imobiliário e pode simular os cenários sobre o seu caso concreto, inclusive quando a conclusão for manter tudo na pessoa física. Fale com a equipe.

Fontes

• Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, art. 8º (recolhimento mensal do carnê-leão), com o prazo de pagamento na redação da Lei nº 8.383, de 30 de dezembro de 1991, art. 6º, II.
• Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14 (deduções da base do aluguel).
• Lei nº 9.250, de 26 de dezembro de 1995, art. 3º-A, art. 4º, § 2º, art. 10, X, art. 11-A, art. 6º-A e art. 16-A.
• Lei nº 11.482, de 31 de maio de 2007, art. 1º, XII (tabela progressiva mensal).
• Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995, art. 3º, art. 15, § 1º, III, "c", e art. 20, I.
• Lei nº 7.689, de 15 de dezembro de 1988, art. 3º, III (alíquota da CSLL).
• Lei nº 9.715, de 25 de novembro de 1998, art. 8º, I (alíquota do PIS).
• Lei nº 9.718, de 27 de novembro de 1998, art. 8º (alíquota da COFINS).
• Lei nº 15.270, de 26 de novembro de 2025.
• Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, arts. 251, 260 e 261.
• Constituição Federal, art. 156, § 2º, I (ITBI na integralização de capital).