Vender imóvel pela holding depois da reforma: IBS, CBS e o redutor de ajuste

Se você tem uma holding imobiliária e pensa em vender um dos imóveis, a dúvida chegou junto com a reforma tributária: a empresa vai pagar IBS e CBS nessa venda? A resposta curta é sim, quando a holding apura no regime regular. Mas com dois amortecedores importantes: o imposto não cai sobre o preço cheio da venda, e a alíquota do setor imobiliário entra pela metade.

Vamos destrinchar o que muda, sobre o que exatamente incide o imposto e como isso se compara com vender o mesmo imóvel como pessoa física.

Este texto trata só da venda. Se o seu tema é receber aluguel ou ceder o imóvel de graça, as regras são outras (e mais adiante deixo os links certos).

A holding paga IBS e CBS ao vender um imóvel?

Sim. Uma holding imobiliária que apura no regime regular está dentro do chamado regime específico de bens imóveis. Nesse regime, quem vende é o contribuinte do imposto. Então, quando a empresa aliena (vende) um imóvel do seu patrimônio, ela é a responsável por recolher IBS e CBS sobre essa operação.

Isso vale a partir do momento em que os novos tributos entram em cena. A holding, por ser pessoa jurídica no regime regular, já está no jogo desde a primeira venda. Não existe uma cota de tolerância para a empresa começar a pagar, como existe para a pessoa física (mais sobre isso adiante).

Se você ainda está montando o quadro geral, vale conferir o guia geral dos impostos da holding em 2026, que dá o mapa completo antes de descer para a venda.

Sobre o que incide o imposto: o redutor de ajuste

Aqui está a parte que mais tranquiliza. O IBS e a CBS não incidem sobre o valor total da venda.

A partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel do contribuinte no regime regular passa a ter um número vinculado a ele, chamado redutor de ajuste. Esse valor serve para uma coisa só: abater a base de cálculo do IBS e da CBS na hora da venda.

Na prática, o redutor de ajuste equivale ao valor de aquisição do imóvel (ou, por opção, a um valor de referência apurado pelo fisco). Quando a holding vende, o imposto incide sobre a diferença entre o preço de venda e esse valor. Ou seja, sobre a valorização, a margem que o imóvel ganhou. Não sobre o preço inteiro.

Vale um exemplo: se a holding comprou um imóvel e ele hoje vale bem mais, o IBS e a CBS miram só o "a mais", não o valor de compra. O redutor de ajuste é corrigido pelo IPCA, então acompanha a inflação em vez de ficar congelado.

A alíquota do setor imobiliário cai pela metade

Além de o imposto incidir só sobre a valorização, há um segundo desconto: as alíquotas de IBS e CBS nas operações com imóveis, a venda incluída, são reduzidas em 50%.

Ou seja, sobre aquela base já enxugada pelo redutor de ajuste, ainda incide apenas metade da alíquota que se aplica ao consumo em geral. São dois cortes em sequência: primeiro na base, depois na alíquota.

Só para situar, quando o assunto é locação, cessão onerosa ou arrendamento, o corte é ainda maior, de 70%. Mas isso é outra conversa. Para a venda, a redução é de 50%.

Uma observação de forma que importa: a alíquota-padrão da reforma ainda não está fixada em definitivo, então não faz sentido cravar aqui um percentual final. O que vale reter é a lógica: metade da alíquota, sobre uma base que já é só a valorização.

Tem desconto extra? O redutor social, e quando ele não vale

Existe, mas com endereço certo. Na venda de imóvel residencial novo, a lei permite abater ainda da base de cálculo um redutor social de R$ 100.000,00 por imóvel (e R$ 30.000,00 por lote residencial). Esse abatimento entra depois do redutor de ajuste, vale uma vez por imóvel e também é corrigido pelo IPCA.

Atenção ao alcance, porque é aqui que muita gente se confunde: esse redutor social não se aplica à revenda de imóvel usado nem a imóvel não residencial. Se a holding vende um apartamento que já era usado, ou uma sala comercial, ou um galpão, o redutor social de R$ 100 mil não entra. Ele foi pensado para o residencial novo, típico de incorporação, não para o giro de imóveis usados que é comum numa holding patrimonial.

Vender pela holding é mais caro do que vender como pessoa física?

Depende, e não é para escapar da pergunta.

A diferença começa em quem é contribuinte. A pessoa física só vira contribuinte de IBS e CBS na venda em situações específicas: quando aliena mais de 3 imóveis distintos no ano anterior, contando apenas os imóveis que estão no patrimônio há menos de 5 anos; ou quando vende mais de 1 imóvel que ela mesma construiu nos últimos cinco anos. Vender poucos imóveis, ou imóveis antigos (mantidos por mais de cinco anos), em regra deixa a pessoa física fora do IBS e da CBS na venda.

A holding não tem essa folga. Por ser pessoa jurídica no regime regular, paga IBS e CBS desde a primeira venda.

Colocando as duas situações lado a lado:

• Pessoa física que vende de forma esporádica: em regra não paga IBS nem CBS na venda. Paga o imposto de renda sobre o ganho de capital, ou seja, sobre o lucro da venda.
• Holding no regime regular: paga IBS e CBS (mas sobre a valorização, e com a alíquota reduzida pela metade) e ainda a tributação do lucro da própria empresa (IRPJ e CSLL).

Repare que são camadas diferentes, não a mesma conta. Por isso não dá para dizer que a holding é "sempre mais barata" nem "sempre mais cara". Os percentuais de imposto de renda e de ganho de capital variam conforme o regime de cada um, e o resultado final depende de quanto o imóvel valorizou, de quantos imóveis você movimenta, do prazo em que os mantém e do regime tributário da empresa. É justamente o tipo de conta que pede análise do caso concreto.

O detalhe dos cinco anos na contagem da pessoa física costuma render dúvida, e está destrinchado em por que o "mito dos quatro imóveis" engana. Se você ainda está decidindo se vale a pena ter uma holding, entenda o que é e como funciona a holding imobiliária antes de seguir.

E os imóveis que a holding já tinha antes de 2027?

Eles não ficam sem redutor. A lei cuidou da transição.

O regime do redutor de ajuste começa em 1º de janeiro de 2027. Para os imóveis que a holding já possuía em 31 de dezembro de 2026, o redutor de ajuste parte do valor de aquisição atualizado pelo IPCA até essa data (ou, por opção, do valor de referência apurado pelo fisco). Ou seja, mesmo o imóvel comprado há muitos anos entra no novo sistema com um valor inicial definido, não com base zero.

Junto com isso, todos os imóveis passam a ter um cadastro nacional, o CIB (um identificador do imóvel na Receita), com prazos próprios de adequação. É o que amarra cada imóvel ao seu redutor.

Como a venda se encaixa nas outras operações da holding

Vender é só uma das coisas que a holding faz com o imóvel. As regras mudam conforme a operação, e trocar uma pela outra leva a erro.

Se a holding recebe aluguel desse imóvel, quem manda é a lógica de como fica o aluguel recebido pela empresa na reforma, com a redução de alíquota maior (aquela de 70% que citei acima). E se, em vez de vender, a holding cede o imóvel de graça para um familiar morar, aí vale a regra de ceder o imóvel da holding sem cobrar aluguel, que só é tributada em situação específica e não se confunde com a venda.

Perguntas frequentes

A holding paga IBS e CBS ao vender um imóvel?

Sim, quando apura no regime regular. Nesse regime, quem vende é o contribuinte, então a própria holding recolhe IBS e CBS sobre a operação de venda.

O imposto incide sobre o valor total da venda?

Não. A partir de 2027, cada imóvel tem um redutor de ajuste (em regra, o valor de aquisição, corrigido pelo IPCA) que abate a base. O IBS e a CBS incidem só sobre a diferença, ou seja, sobre a valorização.

Vender imóvel pela holding é mais caro do que vender como pessoa física?

Depende do caso. A pessoa física que vende de forma esporádica não paga IBS nem CBS na venda; a holding paga (sobre a valorização, com a alíquota reduzida pela metade) e ainda a tributação do lucro da empresa. Só a análise concreta diz qual sai melhor.

Imóvel antigo da holding tem redutor de ajuste?

Tem. Para os imóveis que a holding já possuía em 31 de dezembro de 2026, o redutor parte do valor de aquisição atualizado pelo IPCA (ou do valor de referência). Nenhum imóvel entra com base zero.

O redutor social de R$ 100 mil vale para qualquer venda?

Não. Ele só se aplica à venda de imóvel residencial novo. Revenda de imóvel usado e imóvel não residencial (comercial, galpão, sala) ficam de fora.

Como podemos ajudar

Decidir vender um imóvel pela holding depois da reforma envolve mais do que a alíquota: entram o redutor de ajuste de cada imóvel, o histórico de aquisição, o regime tributário da empresa e o desenho patrimonial da família. Cada situação é única, e a conta que serve para um cliente pode não servir para o outro.

Este conteúdo é informativo, não substitui a análise do seu caso e não constitui recomendação de investimento. Se você quer entender como fica a venda de um imóvel da sua holding no novo sistema, a equipe da Souza & Pierotti Advogados pode avaliar o cenário concreto com você.

Fontes

• Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, arts. 251, 257, 258, 259, 261, 263, 265 e 266 (regime específico de bens imóveis).
• Lei Complementar nº 227, de 2026 (alterações ao regime específico de bens imóveis).