Comprar imóvel no Brasil morando no exterior: guia jurídico

Quem mora fora e pensa em comprar um imóvel no Brasil, para morar no futuro, para a família ou como investimento, costuma travar em três dúvidas: se pode, se precisa viajar para assinar e como o dinheiro chega ao vendedor. Pode, e há caminhos para concluir a compra sem vir ao Brasil. A assinatura pode ser feita por um procurador, com procuração lavrada no consulado brasileiro ou em cartório do país onde você mora, ou por você mesmo, pela plataforma e-Notariado. Na compra financiada, a forma de assinar depende também das exigências do banco. Já o dinheiro precisa entrar por uma instituição autorizada a operar câmbio.

Este guia cuida do que vem depois do "é possível": qual via de assinatura escolher, como trazer o dinheiro sem criar um problema fiscal, o que conferir antes de pagar e em que momento o imóvel passa a ser seu. Ele foi escrito para o brasileiro que vive no exterior. A compra por estrangeiro segue regras próprias e não é tratada aqui.

Brasileiro que mora no exterior pode comprar imóvel no Brasil?

Pode, inclusive para investir. A restrição que a lei brasileira traz para a compra de imóvel é dirigida ao estrangeiro e à empresa estrangeira ou controlada por estrangeiros, e trata de imóvel rural (Lei nº 5.709/1971, art. 1º). Quem tem nacionalidade brasileira não entra nessa regra por ter mudado de país: compra apartamento, casa, terreno ou sala comercial em nome próprio.

Para quem mora fora, o direito de comprar é o mesmo. A dificuldade é prática: provar o estado civil, assinar à distância, pagar com dinheiro que está em outro país e saber como a Receita Federal classifica você. Se o imóvel for rural e o seu cônjuge for estrangeiro, a análise é outra e fica fora deste texto.

Residente ou não residente: o que a saída definitiva muda na compra

A condição fiscal não impede a compra, mas define como o aluguel e uma futura venda desse imóvel serão tributados. Por isso vale saber em qual das duas situações você está antes de assinar.

Morar fora não faz de ninguém, automaticamente, um não residente para a Receita Federal. O que formaliza a mudança é a saída definitiva do país: o aviso de que você deixou de ser residente fiscal no Brasil (a pessoa que a Receita trata como moradora do país para fins de Imposto de Renda). Segundo o guia de perguntas e respostas do Imposto de Renda de 2026, as situações são estas:

• Quem saiu em caráter permanente e entregou a Comunicação ou a Declaração de Saída Definitiva do País é não residente desde a data da saída.
• Quem saiu sem avisar continua residente durante os primeiros 12 meses consecutivos de ausência e passa a não residente no dia seguinte ao fim desse período.

Na saída em caráter permanente, os prazos são estes: a Comunicação de Saída Definitiva pode ser apresentada da data da saída até o último dia de fevereiro do ano seguinte. A Declaração de Saída Definitiva é entregue no ano seguinte ao da saída, no prazo da declaração anual do Imposto de Renda (para quem saiu em 2025, o prazo foi 29 de maio de 2026).

Saiu há anos e nunca avisou a Receita? Existe caminho oficial para regularizar, e ele muda conforme o tempo decorrido desde a saída. Em qualquer caso, quem é não residente e recebe rendimentos no Brasil precisa comunicar essa condição por escrito a quem paga (inquilino, administradora, banco), para que o imposto seja retido da forma correta (Instrução Normativa SRF nº 208/2002, art. 3º, § 2º).

Documentos de quem compra de fora: CPF, estado civil e casamento no exterior

Além do documento de identidade, a compra pede CPF e a prova do seu estado civil, e é nesse segundo ponto que a vida no exterior complica.

CPF. O não residente que tem imóvel no Brasil é obrigado a ter inscrição no CPF (Instrução Normativa SRF nº 208/2002, art. 5º). Confira a situação do seu cadastro antes de qualquer outra providência.

Estado civil e regime de bens. A compra de imóvel de valor superior a 30 salários mínimos é feita, em regra, por escritura pública, o documento lavrado pelo tabelião no cartório de notas (Código Civil, art. 108). A escritura precisa trazer o estado civil das partes e, quando for o caso, o nome do cônjuge e o regime de bens do casamento, que é a regra que define o que pertence a cada um e o que é dos dois (art. 215, § 1º, III).

Quem casou no exterior tem dois pontos a resolver antes da escritura:

• O casamento precisa produzir efeito no Brasil. O registro de casamento feito em outro país tem de ser trasladado (transcrito) em cartório de registro civil brasileiro: no 1º Ofício do domicílio do registrado ou, se não houver domicílio conhecido no Brasil, no 1º Ofício do Distrito Federal (Lei nº 6.015/1973, art. 32, § 1º).
• O regime de bens pode ser o da lei estrangeira. O regime obedece à lei do país em que os noivos tinham domicílio e, se moravam em países diferentes, à lei do primeiro domicílio do casal (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, art. 7º, § 4º). Não é algo que se escolhe na hora da compra. O tabelião pode pedir a comprovação de qual é esse regime, e convém levantar isso antes de marcar a assinatura.

Documentos emitidos em outro país. Certidão de casamento, procuração ou outro documento estrangeiro costuma passar por três passos antes de ser aceito no Brasil. As exigências variam conforme o documento e o uso que ele terá:

• Apostila, o certificado emitido pela autoridade do país de origem que atesta a autenticidade do documento e dispensa a legalização consular. Vale entre os países que aderiram à Convenção da Apostila (Decreto nº 8.660/2016). Para documento de país que não faz parte da Convenção, o caminho, em regra, é a legalização consular.
• Tradução juramentada, feita por tradutor público, quando o documento está em língua estrangeira (Código Civil, art. 224; Lei nº 14.195/2021, art. 26, I).
• Registro no cartório de Títulos e Documentos, junto com a tradução, quando exigido para o uso pretendido (Lei nº 6.015/1973, arts. 129, item 6º, e 148).

Preciso ir ao Brasil para assinar? Procuração no consulado, cartório estrangeiro e escritura online (e-Notariado)

Não precisa. Você pode nomear um procurador para assinar por você no Brasil, com procuração feita no consulado brasileiro ou em cartório do país onde mora, ou pode assinar você mesmo, por videoconferência, pela plataforma e-Notariado. As três vias são aceitas, e cada uma tem as suas exigências.

Antes das vias, duas regras da procuração. A primeira é de forma: a procuração segue a forma exigida para o ato que será praticado (Código Civil, art. 657). Quando a lei exige escritura pública para o ato, como na compra de imóvel acima de 30 salários mínimos, a procuração também precisa ser pública. Para outros atos, como uma promessa de compra e venda feita por instrumento particular, a exigência pode ser outra, e por isso a forma deve ser conferida para a operação concreta. A segunda é de conteúdo: a procuração precisa trazer poderes especiais e expressos. Uma procuração "para resolver tudo" só dá poderes de administração e não serve para comprar nem para vender (art. 661, § 1º). O texto deve dizer, com todas as letras, que o procurador pode comprar, ajustar preço e forma de pagamento, assinar o contrato e a escritura e levá-la a registro. Convém que identifique o imóvel.

Via 1: procuração no consulado brasileiro. Para brasileiros, a autoridade consular exerce as funções de tabelião (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, art. 18). A procuração é lavrada em português por autoridade brasileira e, por isso, não passa por apostila nem por tradução (a Convenção da Apostila nem se aplica a documentos emitidos por agentes consulares). A Lei de Registros Públicos admite a registro, inclusive, as escrituras lavradas em consulados brasileiros (Lei nº 6.015/1973, art. 221, I). O que essa via exige é a sua presença. O comparecimento perante a autoridade consular é obrigatório e, conforme o posto, depende de agendamento.

Via 2: procuração em cartório do país onde você mora. O documento feito pelo notário local chega ao Brasil como documento estrangeiro. Em regra, precisa de apostila e, se estiver em língua estrangeira, de tradução juramentada e do registro da tradução em Títulos e Documentos (a Lei nº 6.015/1973, art. 148, menciona expressamente as procurações lavradas em língua estrangeira). Há uma questão anterior a essa: se o ato exige procuração pública, confirme antes com o tabelião brasileiro se o instrumento estrangeiro atende a essa forma. Em países onde o notário apenas reconhece a assinatura, apostilar o reconhecimento não resolve o problema por si só.

Via 3: escritura ou procuração online, pelo e-Notariado. O e-Notariado é a plataforma dos cartórios de notas para atos eletrônicos: a conversa com o tabelião acontece por videoconferência e a assinatura é feita com certificado digital (Provimento CNJ nº 149/2023, art. 286). Não se escolhe qualquer cartório do país. A escritura de compra cabe ao tabelião do local do imóvel ou do domicílio de quem compra; a procuração, ao do domicílio de quem a outorga ou do local do imóvel; e, quando a pessoa não comprova domicílio, vale apenas o local do imóvel (arts. 302 a 304). A norma não traz regra escrita para o brasileiro que mora no exterior. A nossa leitura é que, sem domicílio comprovado no Brasil, o caminho é o tabelionato da cidade onde fica o imóvel.

O ponto de atenção do e-Notariado é o certificado digital. Ele é emitido por um cartório, e as orientações sobre como identificar quem está em outro país não são uniformes. Combine isso com o tabelionato do local do imóvel antes de contar com essa via, e não parta do pressuposto de que o processo será 100% remoto.

Como escolher entre as três:

• Consulado, se há um posto acessível de onde você mora. O documento já sai em português, sem apostila nem tradução.
• Notário local, se o consulado fica longe e você aceita o custo e o tempo de apostila, tradução e registro.
• e-Notariado, se o tabelionato do local do imóvel confirmar que consegue identificar você e emitir o certificado à distância.

Em qualquer das três, mostre a minuta antes a quem vai receber o documento: o cartório que lavrará a escritura e, se houver financiamento, o banco. O Consulado-Geral do Brasil em Miami, por exemplo, faz essa recomendação no seu modelo de procuração e avisa que alguns bancos não aceitam modelo geral.

Como trazer o dinheiro do exterior para pagar o imóvel

Não há limite de valor para trazer dinheiro do exterior, mas a operação precisa passar por uma instituição autorizada pelo Banco Central a operar câmbio (Lei nº 14.286/2021, arts. 2º e 3º). Canal informal não serve.

Três pontos para acertar antes de fechar o câmbio:

• Finalidade declarada. Cabe a quem remete classificar a finalidade da operação (Lei nº 14.286/2021, art. 4º, § 2º). Declare o que ela é, compra de imóvel, e guarde o comprovante: é ele que liga o dinheiro que saiu da sua conta lá fora ao pagamento do imóvel aqui.
• Custo. Sobre a entrada de recursos do exterior incide IOF (Imposto sobre Operações Financeiras), hoje de 0,38% na regra geral (Decreto nº 6.306/2007, art. 15-B, XXV). Some a isso a taxa de câmbio praticada pela instituição, que varia de uma para outra.
• Conta no Brasil. Quem é não residente pode ter conta em reais no Brasil. A lei dá a essas contas o mesmo tratamento das contas de residentes, ressalvados os requisitos que o Banco Central fixar (Lei nº 14.286/2021, art. 5º, § 4º). Pergunte ao seu banco o que ele exige de cliente não residente.

Cuidado quando o dinheiro passa pelo nome de outra pessoa. Passar o dinheiro pela conta de um parente não é, por si só, doação. Se ele apenas paga por sua conta, com dinheiro seu, documente a origem e a finalidade de cada transferência. O quadro muda quando há transferência gratuita de patrimônio, como no caso do parente que paga com dinheiro dele um imóvel que sai no seu nome. Aí pode incidir ITCMD, o imposto estadual sobre heranças e doações.

Pela Lei Complementar nº 227/2026, o contribuinte é quem recebe a doação (art. 157, II). Na doação de dinheiro, o Estado competente depende de onde moram quem doa e quem recebe (art. 159): é o Estado do doador, se ele mora no Brasil; o Estado de quem recebe, se o doador mora no exterior; e, se os dois moram no exterior, o Estado onde estiverem os bens no Brasil. A cobrança em cada caso depende da lei do Estado.

O desenho mais simples é o de quem compra com dinheiro próprio: a remessa sai de uma conta sua e o pagamento ao vendedor é feito em seu nome.

O que conferir no imóvel e no vendedor antes de assinar, mesmo de longe

O que precisa ser conferido é o mesmo de qualquer compra. De longe, você só precisa definir quem confere e em que momento. A análise passa por dois documentos: a matrícula atualizada do imóvel (o registro individual do bem no cartório de registro de imóveis, com o histórico de proprietários, dívidas e restrições) e as certidões do vendedor, como detalhamos no guia de due diligence imobiliária. A matrícula e boa parte das certidões podem ser pedidas pela internet, então essa conferência não depende de você estar no Brasil.

Os cuidados antes de assinar a compra de um imóvel são os mesmos. O que muda para quem compra de fora:

• Confira antes de dar poderes de pagamento. Quem assina por procuração deve mandar analisar a documentação antes de autorizar o procurador a pagar, e não depois.
• Tenha no Brasil alguém sem interesse no fechamento do negócio. Essa pessoa confere os documentos e visita o imóvel por você.
• Entenda o sinal antes de transferir. O sinal costuma ser o primeiro dinheiro a sair, e as consequências de uma desistência estão na lei e no contrato.

Contrato, sinal, escritura e registro: quando o imóvel passa para o seu nome

O imóvel só passa a ser seu com o registro, na matrícula, da escritura ou do contrato que legalmente a substitua. Até lá, para a lei, o dono continua sendo o vendedor, ainda que você já tenha pago tudo (Código Civil, art. 1.245, § 1º).

A compra costuma ter quatro momentos:

• Promessa de compra e venda, o contrato que fixa preço, prazos e condições. Pode ser feita por instrumento particular (Código Civil, art. 462).
• Sinal, o valor pago para firmar o negócio.
• Escritura pública, exigida para imóvel acima de 30 salários mínimos, salvo exceção prevista em lei. É lavrada no cartório de notas e assinada por você (pelo e-Notariado) ou pelo seu procurador. A exceção mais comum é a compra financiada: nos financiamentos abrangidos pela autorização legal, o contrato do banco substitui a escritura pública (Lei nº 9.514/1997, art. 38).
• Registro desse título na matrícula, no cartório de registro de imóveis. É o registro que transfere a propriedade (Código Civil, art. 1.245).

Para quem mora fora, o risco está no intervalo entre pagar e registrar. Sem registro, o imóvel segue em nome do vendedor, e você fica exposto a disputas por dívidas dele ou por uma segunda venda. Dê ao procurador poderes para levar o título a registro sem demora e, concluído o registro, peça a matrícula atualizada: é ela, e não a escritura, que mostra o imóvel no seu nome.

Compra na planta e arrematação em leilão seguem roteiros próprios e não são tratadas aqui.

Imóvel como investimento: impostos sobre aluguel e venda para quem mora fora

Para o não residente, o imposto sobre o aluguel e sobre a venda do imóvel é retido por outra pessoa: no aluguel, o procurador do proprietário; na venda, o lado comprador. As regras abaixo valem para quem já é não residente perante a Receita. Quem ainda é residente fiscal segue as regras de qualquer residente.

Quem compra como investimento, para alugar ou vender no futuro, precisa considerar essas regras. Este guia trata dos aspectos jurídicos e fiscais no Brasil e não constitui recomendação de investimento.

Aluguel. Em regra, o aluguel pago a quem mora no exterior sofre retenção de 15% de Imposto de Renda na fonte, e a base pode ser reduzida pelas despesas que a lei admite, desde que comprovadas (Decreto nº 9.580/2018, art. 763). Para quem mora em país ou dependência que a legislação brasileira classifica como de tributação favorecida, a alíquota é de 25% (art. 748). Quem retém e recolhe é o procurador do proprietário no Brasil (a administradora, quando é ela que tem a procuração), na data do fato gerador, isto é, do pagamento ou crédito do aluguel, mesmo que o dinheiro ainda não tenha sido remetido ao exterior (art. 781, I; Decreto-Lei nº 5.844/1943, art. 100). Antes de aplicar a regra geral, a Receita manda verificar se existe tratado para evitar a dupla tributação entre o Brasil e o país onde você mora.

Venda. Em regra, o ganho de capital (a diferença positiva entre o valor da venda e o custo de aquisição) é tributado com alíquotas de 15% a 22,5%; a de 15% alcança a parcela do ganho até R$ 5 milhões (Decreto nº 9.580/2018, arts. 153 e 745). Para o vendedor que mora em país ou dependência de tributação favorecida, a alíquota é de 25% (art. 745, § 4º). Segundo a Receita Federal, o não residente não aproveita as isenções e reduções previstas para quem mora no Brasil (Instrução Normativa SRF nº 208/2002, art. 26, § 5º). A retenção e o recolhimento não cabem ao vendedor: cabem ao comprador residente ou domiciliado no Brasil ou, se o comprador for residente ou domiciliado no exterior, ao procurador dele (Lei nº 10.833/2003, art. 26). Segundo a Receita Federal, o imposto deve ser pago na data da venda.

A regra também atinge você como comprador. Se quem vende o imóvel for um não residente, é o seu lado que responde pela retenção do imposto dele: você, se for residente ou domiciliado no Brasil, ou o seu procurador, se for residente ou domiciliado no exterior. Antes de assinar, pergunte como o vendedor está classificado na Receita.

O país onde você vive. O imóvel, o aluguel e o ganho na venda também podem ser alcançados pelas regras fiscais do país onde você mora. Essa parte depende da lei local e de eventual tratado com o Brasil, e não é tratada aqui.

Perguntas frequentes

Quem mora fora do Brasil pode financiar imóvel pela Caixa?

A lei não impede que o brasileiro residente no exterior financie um imóvel no Brasil. A decisão de conceder o crédito, e em que condições, é de cada banco, então a resposta vem da própria instituição, e não de uma regra geral. Uma diferença prática: nos financiamentos abrangidos pela autorização legal, o contrato do banco substitui a escritura pública (Lei nº 9.514/1997, art. 38), e a assinatura segue o fluxo do banco, não o do cartório de notas. Antes de fazer a procuração, pergunte ao banco qual modelo ele aceita.

Quanto paga de imposto para mandar dinheiro do exterior para o Brasil?

Na entrada do dinheiro, o IOF é hoje de 0,38% na regra geral (Decreto nº 6.306/2007, art. 15-B, XXV). Além do imposto, há o custo do câmbio cobrado pela instituição. Se o dinheiro vier de outra pessoa como transferência gratuita, e não como simples repasse do que já é seu, pode haver ITCMD, o imposto estadual sobre doações, conforme a lei do Estado.

A procuração para compra de imóvel precisa ser específica?

Precisa. A lei exige poderes especiais e expressos para atos que vão além da administração do dia a dia, como comprar e vender imóvel (Código Civil, art. 661, § 1º). Procuração em termos gerais só dá poderes de administração. Quanto à forma, a procuração acompanha a do ato a ser praticado: quando a lei exige escritura pública, a procuração também precisa ser pública (art. 657).

Moro no exterior e vendi um imóvel no Brasil: o que devo fazer?

Depende de como a Receita classifica você. Se você é não residente, o imposto sobre o ganho (em regra, de 15% a 22,5%; 25% para quem mora em país de tributação favorecida) é retido e recolhido pelo comprador residente ou domiciliado no Brasil ou pelo procurador do comprador residente ou domiciliado no exterior, na data da venda. Confirme que a retenção foi feita e guarde o comprovante. Se você ainda é residente fiscal, valem as regras de qualquer residente. Nos dois casos, veja como o país onde você mora trata essa venda.

Como podemos ajudar

A Souza & Pierotti Advogados atua nas etapas descritas neste guia: análise do imóvel e do vendedor, redação do contrato e da procuração, acompanhamento da escritura e do registro. O atendimento é online, o que permite conduzir a compra com quem está em qualquer país. Conheça nossa atuação em direito imobiliário.

Cada compra tem particularidades que mudam o caminho, do estado civil à origem do dinheiro. Se quiser avaliar o seu caso com a equipe da Souza & Pierotti Advogados, Fale com a equipe.

Fontes

• Lei nº 5.709/1971, art. 1º.
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 108, 215, § 1º, III, 224, 462, 657, 661, § 1º, e 1.245.
• Decreto-Lei nº 4.657/1942 (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro), arts. 7º, § 4º, e 18.
• Lei nº 6.015/1973, arts. 32, § 1º, 129, item 6º, 148 e 221, I.
• Lei nº 9.514/1997, art. 38.
• Decreto nº 8.660/2016 (Convenção da Apostila), Artigos 1º a 3º da Convenção.
• Lei nº 14.195/2021, art. 26, I.
• Provimento CNJ nº 149/2023, arts. 286 e 302 a 304.
• Lei nº 14.286/2021, arts. 2º a 5º.
• Decreto nº 6.306/2007, art. 15-B, XXV.
• Lei Complementar nº 227/2026, arts. 157 e 159.
• Instrução Normativa SRF nº 208/2002, arts. 3º, 5º e 26.
• Decreto nº 9.580/2018 (Regulamento do Imposto de Renda), arts. 153, 745, 748, 763 e 781.
• Lei nº 10.833/2003, art. 26.
• Decreto-Lei nº 5.844/1943, art. 100.
• Receita Federal, Perguntas e Respostas do Imposto de Renda da Pessoa Física 2026, perguntas 115, 119, 125, 126, 129, 208 e 655.